Bất động sản ở Sài Gòn thời ngắc ngoải

Văn Lang/Ngư�i Việt

 

SÀI GÃ'N - Kể từ suy thoái kinh tế từ năm 2008 tá»›i nay Ä'ã gần 5 năm, thị trÆ°á»�ng bất Ä'á»™ng sản tại Việt Nam vẫn chìm sâu trong cÆ¡n “ngủ Ä'ôngâ€� mặc dù Ä'ã giảm giá mạnh từ 5 tá»›i 30% nhÆ°ng thị trÆ°á»�ng vẫn hoàn toàn Ä'óng băng.

Ã�ất gần bến phà Thủ Thiêm bên phía quận 2 bị “giải tá»�aâ€� trắng nhÆ°ng vẫn chÆ°a có công trình nào Ä'ược xây dá»±ng. (Hình: Văn Lang/NgÆ°á»�i Việt)

Gần Ä'ây, khi chính phủ Việt Nam “dá»± Ä'ịnhâ€� sẽ tung ra từ 20,000 tỉ Ä'á»"ng cho tá»›i 40,000 tỉ Ä'á»"ng Ä'ể “giải cứuâ€� thị trÆ°á»�ng bất Ä'á»™ng sản khá»�i cÆ¡n “hôn mê sâuâ€� trong mùa Ä'ông kinh tế, thì bắt Ä'ầu “lao xaoâ€� những tin Ä'á»"n Ä'oán, bình luận và hy vá»�ng…

Theo má»™t chuyên gia kinh tế thì cứ tăng trưởng 1 Mỹ kim trong ngành bất Ä'á»™ng sản sẽ kéo theo sá»± tăng trưởng từ 1.5 tá»›i 2 Mỹ kim trong các ngành liên quan. Mà thị trÆ°á»�ng bất Ä'á»™ng sản thì liên quan mật thiết tá»›i thị trÆ°á»�ng tín dụng, thị trÆ°á»�ng xây dá»±ng, thị trÆ°á»�ng vật liệu xây dá»±ng, thị trÆ°á»�ng lao Ä'á»™ng…

Ã�ặc biệt nợ xấu (nợ khó Ä'òi, nợ không có khả năng thu há»"i) còn tá»"n Ä'á»�ng bên ngân hàng thì nợ của bên bất Ä'á»™ng sản chiếm tá»›i 70%, còn trong thị trÆ°á»�ng xây dá»±ng và thị trÆ°á»�ng lao Ä'á»™ng là nÆ¡i giải quyết hầu hết cho những lao Ä'á»™ng ở quê mất ruá»™ng Ä'ất ra thành thị Ä'á»�u tham gia vô ngành xây dá»±ng. Do vậy, Ä'ể vá»±c dậy ná»�n kinh tế Ä'ang trong thá»�i kỳ khó khăn, ảm Ä'ạm chính phủ Việt Nam không thể không tung ra gói cứu trợ nhằm làm “tan băngâ€� thị trÆ°á»�ng bất Ä'á»™ng sản nhằm vá»±c dậy ná»�n kinh tế nói chung.

Thông tin vá»� “miếng bánhâ€� cứu trợ từ nguá»"n ngân sách vừa Ä'Æ°a ra, Ä'ã lập tức thu hút sá»± tranh luận trên báo chí nhằm làm sao gói cứu trợ mang lại hiệu quả kinh tế chung, tránh tình trạng vì “lợi ích nhómâ€� mà gói cứu trợ chỉ chủ yếu phân bổ cho các công ty là “sân sauâ€� của các nhóm lÅ©ng Ä'oạn thị trÆ°á»�ng kinh tế, hay hoặc tình trạng “chầu chá»±câ€� ở bên phủ “Thừa TÆ°á»›ngâ€� chá»� xin phân bổ ngân sách từ gói cứu trợ.

Má»™t sá»' doanh nghiệp bất Ä'á»™ng sản thì lên tiếng Ä'òi há»�i sá»± “công bằngâ€� trong việc phân bổ gói cứu trợ, nghÄ©a là từ bên mua tá»›i bên bán Ä'á»�u Ä'ược “cứu trợâ€� nhÆ° nhau.

Theo ý kiến của má»™t sá»' chuyên gia kinh tế-xã há»™i, cÅ©ng nhÆ° dÆ° luận báo chí nói chung thì muá»'n gói cứu trợ này chủ yếu dành cho ngÆ°á»�i lao Ä'á»™ng có thu nhập thấp, có hợp Ä'á»"ng lao Ä'á»™ng lâu dài trong các Ä'Æ¡n vị kinh tế, mua nhà lần Ä'ầu vay vá»›i lãi suất Æ°u Ä'ãi (khoảng từ 6-8% má»™t năm), mua nhà trả góp trong vòng 20 tá»›i 25 năm.

NhÆ° vậy, dân lao Ä'á»™ng nghèo có cÆ¡ há»™i mua nhà, ngành bất Ä'á»™ng sản bán Ä'ược nhà, ngân hàng thu há»"i Ä'ược nợ, dòng tiá»�n cứu trợ không làm gia tăng lạm phát…

Lý thuyết thì nhÆ° vậy, thá»±c tế diá»…n biến nhÆ° thế nào thì còn phải… chá»� xem!

Quy luật kinh tế nói chung là quy luật cung-cầu, trong khi nhu cầu có nhà ở của ngÆ°á»�i dân trong nÆ°á»›c rất cao mà tại sao hàng hóa ngành bất Ä'á»™ng sản tá»"n Ä'á»�ng rất lá»›n, không bán Ä'ược, thị trÆ°á»�ng Ä'óng băng là sao?

Ai cÅ©ng thấy, giá nhà-Ä'ất, căn há»™ chung cÆ°… ở Việt Nam là quá cao, cao tá»›i mức ai cÅ©ng thấy là vô lý. Vì Việt Nam là má»™t quá»'c gia nằm trong nhóm những nÆ°á»›c nghèo nhất thế giá»›i, những giá nhà Ä'ất ở Việt Nam lại nằm trong “topâ€� những nÆ°á»›c giàu nhất thế giá»›i.

Từ 1990 trở vá»� trÆ°á»›c, những miếng Ä'ất hoang khô cằn tại những miệt nhÆ° Hóc Môn, Củ Chi (ngoại thành Sài Gòn) Ä'em cho có khi còn bị ngÆ°á»�i ta… chá»­i, vì những miếng Ä'ất không trá»"ng trá»�t sinh lợi Ä'ược thì ai lấy làm gì?

Ã�ầu thập niên 90, khi các “xì-thẩuâ€� Ã�ài Loan ôm ngoại tệ vào Việt Nam mua nhà-Ä'ất, cất nhà xưởng kinh doanh, giá nhà Ä'ất bắt Ä'ầu tăng chóng mặt. Mảnh Ä'ất hoang cho không ai lấy, “vùâ€� má»™t cái có giá từ 100 tá»›i 1,000 cây vàng. Cuá»™c chiến Ä'ất Ä'ai bắt Ä'ầu nổ ra…

Từ năm 2000 tá»›i 2002 giá nhà Ä'ất lại tăng ào ạt má»™t lần nữa, trên diện rá»™ng cả nÆ°á»›c (chứ không riêng vùng phát triển công nghiệp quanh Sài Gòn nhÆ° trÆ°á»›c Ä'ó), lý do là do Hoa Kỳ bình thÆ°á»�ng hóa quan hệ vá»›i Việt Nam và ký hiệp Ä'ịnh thÆ°Æ¡ng mại. Dòng tiá»�n Ä'ầu tÆ° của nÆ°á»›c ngoài chảy vào Việt Nam cùng vÆ¡i tâm lý “há»" hởi,â€� “phấn khởiâ€� Ä'ón… “gió thị trÆ°á»�ngâ€� làm Ä'ất Ä'ai tăng giá ầm ầm do phát triển kinh tế má»™t phần, phần còn lại là do Ä'ầu cÆ¡ Ä'ất Ä'ai.

Từ 2006 tá»›i 2008, mà “Ä'ỉnh Ä'iểmâ€� của cÆ¡n sá»'t nhà Ä'ất là năm 2007, do Việt Nam chính thức Ä'ược gia nhập WTO, tâm lý “Ä'ón gióâ€� nhà làm ăn ngoại quá»'c, cá»™ng vá»›i thị trÆ°á»�ng chứng khoán má»›i mở cá»­a Ä'ầy tính “ảo,â€� cá»™ng vá»›i nhà Ä'ầu tÆ° ngoại “bÆ¡m tiá»�nâ€� làm giá… sá»' tiá»�n tưởng là “trúng mánhâ€� từ thị trÆ°á»�ng chứng khoán ảo “bungâ€� ra mua nhà, Ä'ất. Kích thích má»�i ngÆ°á»�i Ä'ua nhau bán Ä'ất Ä'ể mua… chứng khoán, Ä'ể khi cái “bong bóng ảoâ€� vỡ tan kể từ 2008 tá»›i nay thì cả thị trÆ°á»�ng chứng khoán lẫn bất Ä'á»™ng sản Ä'á»�u nằm “xụi lÆ¡â€� không thấy dấu hiệu “nhúc nhíchâ€� há»"i phục gì cả.

NhÆ° vậy, Ä'á»"ng ná»™i tệ (VNÃ�) không có khả năng Ä'ẩy giá nhà Ä'ất lên cao tá»›i mức bất hợp lý nhÆ° hiện nay. Nguá»"n ngoại tệ do Ä'ầu tÆ° của nÆ°á»›c ngoài bị “thất thoátâ€� ra ngoài thị trÆ°á»�ng (chủ yếu qua “kênhâ€� tham nhÅ©ng) là nguyên nhân chính Ä'ẩy giá bất Ä'á»™ng sản lên cao chót vót nhÆ° hiện nay. Tâm lý Ä'ầu cÆ¡ chá»� nÆ°á»›c ngoài vào mua Ä'ất vá»›i giá cao nhÆ° thập niên 90 làm thị trÆ°á»�ng bất Ä'á»™ng sản Việt Nam luôn trong “cÆ¡n sá»'t ảoâ€� mà thá»±c tế thì Ä'iá»�u Ä'ó không bao giá»� còn quay trở lại Ä'ược nữa. Bóng bóng thị trÆ°á»�ng bất Ä'á»™ng sản Ä'ã vỡ nhÆ°ng tâm lý ảo thì vẫn còn tá»"n Ä'á»�ng nhÆ° má»™t “di chứng tâm thầnâ€�…

Tập Ä'oàn, công ty, cá nhân nhà Ä'ầu cÆ¡ bất Ä'á»™ng sản “chụp giậtâ€� thu vá»� “siêu lợi nhuậnâ€� khi cÆ¡n sá»'t nhà Ä'ất dâng cao, nhà nÆ°á»›c bất lá»±c chạy theo sá»± vụ bằng cách “té nÆ°á»›c theo mÆ°a,â€� bằng những khoản thuế nặng Ä'ánh vào cái gá»�i là “chuyển quyá»�n sá»­ dụng Ä'ất,â€� “chuyển công năng sá»­ dụng Ä'ất.â€� NhÆ°ng trên thá»±c tế các nhà Ä'ầu cÆ¡ Ä'á»�u trá»'n thuế thông qua hình thức… há»'i lá»™. Ngân sách thất thu, nhÆ°ng vì thị trÆ°á»�ng không minh bạch, do vậy nhà Ä'ầu tÆ° muá»'n giảm giá bất Ä'á»™ng sản cÅ©ng khó vì há»� phải tá»'n tiá»�n cho quá nhiá»�u công Ä'oạn “bôi trÆ¡nâ€�…

(Nếu tận thu thuế nhà Ä'ất, Ä'ặc biệt là thuế Ä'ất bất hợp lý qua việc “Ä'ấu giáâ€� má»™t vài khu Ä'ất lấy Ä'ó làm giá sàn [ảo hoàn toàn] Ä'ể thu thuế Ä'ất mà không Ä'ược xem xét Ä'iá»�u chỉnh lại, trong bá»'i cảnh thị trÆ°á»�ng vừa Ä'i xuá»'ng vừa Ä'óng băng nhÆ° hiện nay, thì thị trÆ°á»�ng bất Ä'á»™ng sản bị má»™t “nút chặnâ€� vô lý, sẽ không thể hạ giá – tức vá»� vá»›i giá trị thật. Ã�iá»�u Ä'ó sẽ vô hiệu hóa má»�i gói cứu trợ, và nhà ở, căn há»™ sẽ không bao giá»� Ä'ến Ä'ược vá»›i những ngÆ°á»�i dân thá»±c sá»± có nhu cầu vá»� nhà ở).

Tòa cao á»'c Ä'ang xây dá»±ng dang dở này bị bá»� phế vài năm nay ngay tại khu “Ä'ất vàngâ€� Phú Mỹ HÆ°ng, Sài Gòn. (Hình: Văn Lang/NgÆ°á»�i Việt)

Minh bạch và Ä'Æ¡n giản hóa thủ tục má»›i hy vá»�ng kêu gá»�i những nhà Ä'ầu tÆ° chân chính, nhất là những nhà Ä'ầu tÆ° ngoại quá»'c. Khủng hoảng kinh tế Châu Ã� 1997 cÅ©ng cho thấy “vai trò Ä'ặc biệtâ€� của các nhà Ä'ầu tÆ° này.

Quỹ Ä'ất Ä'ai ở Việt Nam hoàn toàn nằm trong tay nhà nÆ°á»›c, do vậy có “bình ổnâ€� Ä'ược thị trÆ°á»�ng bất Ä'á»™ng sản Ä'ể phục há»"i ná»�n kinh tế Ä'ang suy thoái trong năm 2013 này hay không, câu há»�i và trách nhiệm trả lá»�i hoàn toàn do nhà nÆ°á»›c phải chịu trách nhiệm.

« Trở về trang trước