Trước thực trạng tồn kho căn hộ lớn, đầu ra phân khúc này gặp vấn đề, mặc dù giá đã giảm tương đối, nhưng căn hộ trung và cao cấp vẫn đang đứng trước nguy cơ buộc phải giảm giá.
Thị trường bất động sản khó khăn kéo dài, hàng nghìn doanh nghiệp xây dựng, kinh doanh bất động sản phá sản (2.637 đã giải thể trong năm 2012 –PV), sản phẩm tồn động quá lớn,…Tuy nhiên, không phải phân khúc nào cũng ở gặp phải thực trạng trên, ở loại nhà bình dân dưới 1 tỷ đồng/căn thị trường vẫn ghi nhận đạt doanh số bán khá tốt vì đáp ứng nhu cầu ở thực của đại đa số người mua nhà.
Gặp phải khó khăn lớn nhất cho đến nay có lẽ đang nằm ở phân khúc bất động sản trung và cao cấp. Nhìn lại năm 2012, dễ nhận thấy nhiều dự án trung và cao cấp cạnh tranh rất khốc liệt về giá qua các chương trình giảm giá, khuyến mãi mà chủ dự án tung ra, đặc biệt là các dự án đang gặp khó khăn về tài chính, mới đang bắt đầu xây dựng móng hầm. So với mức giá ban đầu đã giảm khoảng từ 20% đến 30%, tuy nhiên, kết quả bán hàng không được sôi động như trước đây.
Có nhiều yếu tố có thể sẽ tác động lớn đến phân khúc này trong năm 2013. Trong đó, dễ nhận thấy đầu tiên đó là cung – cầu chệnh hướng, tồn kho cao, dòng tiền tín dụng không được ưu đãi từ chính sách,…
Dòng vốn tín dụng ưu đãi sẽ không ưu tiên cho BĐS cao cấp
Một là, Cung – Cầu lệch pha: Đầu tư theo đám đông, mức lợi nhuận cao,…nhiều dự án ồ ạt xin cấp phép trong những năm qua, trong khi đó nhu cầu ở thực cho loại bất động sản này lại ở mức thấp. Đa số người giàu có mua bất động sản cao cấp là đầu tư, đầu cơ kiếm lời. Vì thế, một lượng căn hộ rất lớn đang được đối tượng này "ôm" để đó, rất khó tìm được đầu ra trong hoàn cảnh hiện nay.
Con số thống kê từ công ty CBRE cho thấy, trong tổng số khoảng trên 110 ngàn căn hộ tại HN hiện nay, đa phần nằm ở phân khúc trung và cao cấp khoảng 90.000 căn, chiếm đến trên 80% thị phần.
Mới đây, Savills tổng kết báo cáo nghiên cứu thị trường HN năm 2012, ông Trần Như Trung, Phó Giám độc Savills HN đánh giá, tỷ lệ căn hộ có giá dưới 1 tỷ đồng hiện mới chỉ chiếm khoảng 6% tổng lượng cung và tập trung tại các vị trí xa trung tâm.
Nếu trong năm 2013, giá căn hộ tiếp tục giảm xuống thì tỷ trọng căn hộ xung quanh 1 tỷ đồng cũng chỉ tăng thêm khoảng 5%, căn hộ dưới 2 tỷ đồng rơi vào khoảng 15%. Như vậy, tổng nguồn cung ở phân khúc căn hộ có thanh khoản khá hiện nay chỉ vào khoảng 25%.
Trong khi, tỷ trọng căn hộ trung và cao cấp chiếm phần lớn thị phần căn hộ hiện nay thì nguồn cầu ở phân khúc này lại đi ngược lại. Đây là phân khúc có tỷ lệ giao dịch thành công thấp nhất trong năm 2012 và được dự báo là tiếp tục thấp trong 2013 khi nhà ở xã hội, giá rẻ sẽ bùng nổ.
Báo cáo quý 4/2012 của Savills cho thấy, tổng số căn chào bán mới trong quý ở HN là 1200 căn, nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 4% giảm 1% so với quý trước. Tuy nhiên, điều đáng nói ở đây là số căn hộ bán được chủ yếu là ở loại bình dân chiếm 79%, còn lại 18% là hạng trung và chỉ có 3% là hạng cao cấp.
Hai là, tồn kho cao: Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, hiện tồn kho 42.230 căn nhà (gồm 26.444 căn hộ và 15.786 căn nhà thấp tầng). Chắc chắn rằng, vì không có nguồn cầu hỗ trợ như phân tích ở trên, vì thế, phân khúc cao cấp sẽ chiếm phần lớn trong lượng hàng tồn kho bất động sản hiện nay.
Theo thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam, tính đến thời điểm quý 3/2012 tỷ lệ tồn kho ở các dự án chưa hoàn thành tại Tp.HCM tăng 32%, và HN tăng 18%. Thống kê ở 53 DN niêm yết vào thời điểm quý 2/2012 tỷ lệ hàng tồn kho tăng đến 143%. Lượng hàng tồn kho thực tế tại Tp.HCM và HN hiện nay là rất lớn.
Ba là, năm 2013 chính sách không "ủng hộ" BĐS trung và cao cấp: Mối quan tâm nhất vừa qua đối với thị trường BĐS đó là Chính phủ có động thái gì để "giải cứu" thị trường. Vào những ngày đầu năm 2013, một Nghị quyết về tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, xử lý nợ xấu, thúc đẩy thị trường của Chính phủ đã được ban hành, trong đó rất nhiều giải pháp hỗ trợ cho BĐS được đưa ra. Tuy nhiên, phần lớn những giải pháp đó dành cho phát triển nhà xã hội.
+Nhóm giải pháp tín dụng: NHNN sẽ dành 20-40 ngàn tỷ qua tái cấp vốn với lãi suất hợp lý, thời hạn vay 10 năm, các ngân hàng thương mại nhà nước phải dành tối thiểu 3% tổng dư nợ ngân hàng để cho vay ưu đãi cho bất động sản.
Tuy nhiên, vấn đề ở đây là những khoản tín dụng này chỉ dành cho đối tượng là cá nhân mua nhà xã hội, chủ đầu tư nhã xã hội: Người mua nhà thương mại, DN đầu dự án nhà ở thương mại những chỉ những dự án căn hộ dưới 70m2 có giá dưới 15 triệu đồng/m2.
Như vậy, có thể thấy dòng tiền tín dụng ưu đãi không chảy vào BĐS cao cấp.
+ Nhóm giải pháp về thuế: Từ tháng 7/2013 một loạt loại thuế sẽ giảm cho đối tượng mua nhà xã hội như VAT giảm 50%, thuế suất 10% thuế TNDN cho chủ dự án nhà xã hội, giảm 30% VAT cho loại nhà dưới 70m2 và giá dưới 15 triệu đồng/m2,…
Qua tổng hợp một số yếu tố trên, có thể nhận thấy, bất động sản trung và cao cấp đang đứng trước một nguy cơ còn nhiều khó khăn phía trước, rất có thể sẽ có những đợt giảm giá tiếp theo trong năm 2013 để hút khách mua.
Theo ông Trần Như Trung, năm 2013 có đẩy mạnh phát triển nhà xã hội, tỷ lệ căn hộ nhà xã hội cũng chỉ chiếm tỷ lệ khá nhỏ so với tổng cung của thị trường. Do vậy sự tác động của mảng sản phẩm này với thị trường sẽ không nhiều.
Theo Kiều Thuật
CafeF
No comments:
Post a Comment