Bài 1: Khó vì thiếu vốn và hàng tồn kho
Tồn kho bất động sản (BĐS) cao, giao dịch ảm đạm, thiếu vốn, chủ đầu tư thiếu năng lực khiến nhiều dự án triển khai cầm chừng… đó là tình trạng hiện nay của thị trường BĐS Khánh Hòa.
Tồn kho bất động sản, giao dịch ảm đạm
Sau một thời gian phát triển sôi động, thị trường BĐS Khánh Hòa đang rơi vào tình trạng khó khăn. Thị trường nguội lạnh, lượng giao dịch giảm sút… khiến không khí tại các sàn giao dịch BĐS trở nên lặng lẽ. Nha Trang từng được biết đến như là điểm đến mới của các nhà đầu tư BĐS sau khi 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh bão hòa các dự án vào năm 2010. Tên tuổi các dự án một thời khuấy động thị trường BĐS Nha Trang như: khu phức hợp Lighthouse Complex Tower (100 triệu USD) của Công ty Cổ phần (CTCP) Đầu tư Hải Đăng, Dự án nghỉ dưỡng Incomex Saigon – Ocean Hill Village của Tập đoàn Đầu tư xuất nhập khẩu tổng hợp Sài Gòn (271 tỷ đồng), Dự án căn hộ và khách sạn cao cấp 5 sao Dragon Pia của CTCP Sông Đà – Thăng Long (1.400 tỷ đồng), Khu đô thị (KĐT) Mỹ Gia của VinaCapital, KĐT Venesia của CTCP BĐS Hà Quang (1.500 tỷ đồng)… nay hầu như vắng bóng các giao dịch. Tại khu vực xã Vĩnh Thái, phường Phước Hải, nơi có nhiều dự án BĐS lớn, trước đây luôn tấp nập những nhà đầu tư đến xem đất thì hơn một năm nay đã trở nên vắng vẻ. Tình trạng giao dịch BĐS nguội lạnh cũng thể hiện rõ tại các buổi bán đấu giá nhà.
Khu dân cư Bắc Vĩnh Hải đã hoàn thiện và giảm giá nhưng vẫn không bán được.
Ông Văn Dũng Chinh – Giám đốc Sàn Giao dịch BĐS Cát Lợi cho biết: "Lượng khách đến giao dịch tại các sàn giờ chỉ còn khoảng 50% so với trước". Còn ông Nguyễn Trung – Trưởng phòng Đầu tư Kinh doanh kiêm Giám đốc Sàn Giao dịch BĐS PTN thuộc Công ty TNHH một thành viên Phát triển nhà Khánh Hòa cho biết: "Công ty đã áp dụng nhiều chương trình quảng bá giới thiệu sản phẩm, giảm giá bán hàng từ 10 – 15%, đồng thời áp dụng nhiều phương thức thanh toán linh hoạt cho khách hàng như: hỗ trợ lãi suất, khách hàng được trả chậm với lãi suất bằng 0% trong 12 tháng đầu… nhưng vẫn không bán được. Hiện nay, hàng tồn kho đối với dạng nhà đã xây dựng tại khu dân cư Bắc Vĩnh Hải của Công ty rất lớn, khoảng 90 tỷ đồng".
Sản phẩm giao dịch trong thời gian qua chủ yếu là nhà ở riêng lẻ nằm trong khu dân cư hiện hữu. Các sản phẩm thuộc các dự án phát triển nhà ở, dự án KĐT tiêu thụ chậm, nhất là nhà ở thương mại phân khúc cao, biệt thự và nhà liên kế, dẫn đến hàng tồn kho lớn. Theo báo cáo của những doanh nghiệp có sản phẩm để bán hoặc huy động vốn, lượng tồn kho trên địa bàn Khánh Hòa hiện khoảng 1.600 căn hộ với tổng giá trị trên 2.150 tỷ đồng. Thực tế, số liệu tồn kho còn lớn hơn nhiều do nhiều dự án đã huy động vốn một phần, đã giải phóng mặt bằng nhưng chủ đầu tư chưa tích cực triển khai do không có thị trường và nhiều chủ đầu tư chưa báo cáo số liệu thật với các cơ quan chức năng.
Ông Lê Anh Hào – Tổng Giám đốc dự án KĐT Mỹ Gia cho rằng: "Sự đóng băng của thị trường BĐS đã dẫn đến việc khách hàng thiếu tự tin trong quyết định mua hàng và thanh toán đối với những căn nhà đã mua".
Khó khăn chồng chất
Nói về khó khăn lớn nhất hiện nay của thị trường BĐS Khánh Hòa, ông Nguyễn Hoạt – Trưởng phòng Quản lý nhà ở và BĐS, Sở Xây dựng cho rằng: "Hai nút thắt chính của thị trường BĐS hiện nay là đầu ra của sản phẩm và nguồn vốn, trong đó có nguồn vốn huy động từ tổ chức tín dụng và huy động từ người mua nhà. Bên cạnh những khó khăn chung của thị trường BĐS hiện nay, còn có một nguyên nhân khác là nhu cầu của các nhà đầu tư đến từ Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đang giảm mạnh. Thị trường này giờ đã bị thu hẹp vì kinh tế khó khăn và bị cạnh tranh nhiều bởi các dự án lớn ở những nơi khác nhưng nhiều chủ đầu tư cũng chưa linh hoạt trong việc chuyển đổi đối tượng khách hàng mà vẫn đầu tư vào căn hộ cao cấp, diện tích lớn. Mặt khác, nhiều dự án BĐS trên địa bàn tỉnh chưa chú trọng đến việc tìm giải pháp để giảm giá thành và có phương thức thanh toán phù hợp hơn để đối phó với tình hình khó khăn hiện nay".
KĐT Vĩnh Điềm Trung được đánh giá là dự án có sự phát triển tốt nhất trong 54 dự án nhà ở đang triển khai tại Khánh Hòa. Trong đó, 2 khu chung cư CT6C và CT7A đang được xây dựng tại đây hiện là điểm thu hút sự quan tâm của những người có nhu cầu về nhà ở. Ngay trong đợt bán đầu tiên, hơn 70% số căn hộ đã được bán thành công. Dù vậy, ông Nguyễn Khánh Toàn – Tổng Giám đốc CTCP VCN – chủ đầu tư KĐT Vĩnh Điềm Trung vẫn nhìn nhận: "Khó khăn lớn nhất hiện nay của chúng tôi vẫn là đầu ra của sản phẩm. Chúng tôi không gặp khó khăn về vốn, hiện các ngân hàng luôn sẵn sàng cung ứng vốn với lãi suất ưu đãi nhưng chúng tôi vẫn phải cân nhắc, không đầu tư tràn lan".
Trong khi đó, theo ông Nguyễn Trung, bên cạnh khó khăn về đầu ra, tiếp cận vốn vay ngân hàng, Công ty TNHH một thành viên Phát triển nhà Khánh Hòa còn gặp khó khăn về vấn đề cấp giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất (SDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là GCN). Việc cấp GCN trải qua 2 lần (một lần cấp cho chủ đầu tư, một lần cấp cho người mua) theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP làm kéo dài thời gian chờ đợi, ảnh hưởng đến quyết định mua của khách hàng. Bên cạnh đó, thủ tục xác định giá đất sát giá thị trường kéo dài. Nhà nước phải thuê tư vấn thẩm định giá và phải qua hội đồng xét duyệt. Trong thời gian chờ đợi đó, số tiền SDĐ phải đóng là một ẩn số đối với doanh nghiệp nên họ không thể tính toán được mức đầu tư để đưa ra quyết định kinh doanh. Chưa kể, khi tiền SDĐ được xác định cao, nghĩa là giá thành đầu vào của doanh nghiệp cao làm cho giá bán rất khó cạnh tranh do người mua khó chấp nhận. Mặt khác, doanh nghiệp phải có nghĩa vụ nộp tiền SDĐ trong vòng 30 ngày kể từ khi có Quyết định ban hành đơn giá đất, nếu nộp chậm phải nộp thêm khoản tiền chịu phạt tính theo từng ngày. Điều này đã gây không ít khó khăn cho doanh nghiệp. Ông Trần Đình Quý – Phó Giám đốc Công ty Trung Tín – chủ đầu tư dự án Khu biệt thự sinh thái Giáng Hương cho rằng: "Đường Phong Châu chưa được xây dựng hiện là trở ngại lớn nhất của các dự án trong khu vực phía Tây Nha Trang".
Có thể nói, cũng như các địa phương khác trong cả nước, thị trường BĐS Khánh Hòa hiện đang gặp rất nhiều khó khăn. Chính vì thế, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên địa bàn tỉnh đang kỳ vọng UBND tỉnh sẽ có buổi làm việc với các doanh nghiệp, ngân hàng để tìm biện pháp tháo gỡ và hâm nóng thị trường đang quá lạnh lẽo.
BÍCH KHUÊ
Kỳ 2: Các doanh nghiệp tự tìm lối thoát…
No comments:
Post a Comment