Bất động sản, giải pháp lâu dài vẫn còn ở phía trước

Hiện nay có khoảng
hơn 16.000 căn hộ chung cư tồn kho trong cả nước (ảnh: CATPHCM)

Không ai phủ nhận giá
nhà đất trong năm 2012 đã giảm nhưng thực tế là người dân vẫn chờ giá giảm sâu
hơn. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hàng tồn kho cả nước hiện nay có khoảng hơn
16.000 căn hộ chung cư, hơn 4.000 nhà thấp tầng và gần 26.000
m² nhà văn phòng
cho thuê. Tổng số vốn kẹt trong bất động sản lên đến hàng trăm ngàn tỷ đồng.
Chính vì vậy, giải phóng lượng hàng tồn này là cách tốt nhất giải cứu cho thị
trường bất động sản và cho cả các ngân hàng. Vấn đề ở chỗ là nhà bán nhưng không
có người mua.

Theo lý giải của các
chuyên gia bất động sản, nếu nhìn vào những con số không ít người cho rằng cung
đang vượt cầu, song sự thật có phải như vậy hay không thì còn phải nghiên cứu
thêm. Chỉ biết rằng, nhu cầu mua nhà để ở vẫn đang rất lớn. Mấu chốt ở đây là giá
nhà đất vẫn còn cao vượt khả năng thanh toán của người mua nhà. Thời gian gần
đây rất nhiều dự án giảm giá nhưng nhìn chung giá căn hộ chung cư vẫn ở mức
14-15 triệu/m² trở lên. Cách đây ít tháng, một vài nhà đầu tư ở Hà Nội đưa giá
bán về mức 10 triệu/m² lập tức người dân đổ xô đến mua nhà. Vấn đề là nhiều
doanh nghiệp không muốn hoặc không thể hạ giá bán. Có nhiều nguyên nhân song một
trong những nguyên nhân chính là do chi phí đầu vào quá cao, trong đó chi phí
mặt bằng, tiền sử dụng đất còn những điểm bất hợp lý. Ông Lê Chí Hiếu – Chủ tịch
hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức cho rằng:

Giá đất hiện tại bao gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, trong giá đất
còn có chi phí nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường được tính theo Nghị định
69 dẫn đến việc doanh nghiệp gần như mua lại quyền sử dụng đất một lần nữa.
Ngoài ra, khi doanh nghiệp hạch toán vào giá bán còn có thêm chi phí lãi vay,
chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí xây dựng, thủ tục hành chính kéo dài… Khoảng
thời gian chờ từ khi khởi động đến lúc hình thành dự án mất ít nhất 3 đến 5 năm
cũng góp phần đẩy chi phí lên cao. Chính vì vậy, muốn giá nhà rẻ thì Nhà nước
cần có cách tính tiền sử dụng đất hợp lý hơn, đồng thời cải tiến nhiều thủ tục
hành chánh.

Việc Chính phủ cho phép chuyển các dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội
để cho thuê hoặc cho thuê mua đối với các đối tượng chính sách là chính sách phù
hợp. Bởi từ lâu nhiều chuyên gia đã dự báo, muốn khai thông thị trường bất động
sản cần kích thích các chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp bởi nhu cầu
với loại nhà này còn rất lớn. Muốn phát triển phân khúc nhà này thì nhà nước cần
có thêm những chính sách hấp dẫn để thu hút doanh nghiệp, mặc khác, minh bạch
thị trường tránh tình trạng giới đầu cơ gom hàng làm thiệt hại cả nhà nước v�
những người thật sự có nhu cầu.

Đây là giải pháp giải quyết căn cơ các vấn đề của xã hội và là biện pháp "kích
cầu" đối với thị trường bất động sản. Nhưng để người thu nhập thấp có được nh�
thì cần phải hỗ trợ vốn và cả nhà doanh nghiệp cũng cần được hỗ trợ để thực hiện
các chương trình này. Lãi suất đang giảm cũng là một tín hiệu tốt cho thị trường.
Theo nguyên tắc thông thường lãi suất giảm chính là cách giảm áp lực cho doanh
nghiệp và cho cả người mua nhà. Ông Nguyễn Văn Đực – Phó giám đốc Công ty địa ốc
Đất Lành phân tích:

Bên cạnh đó Nghị quyết
số 02 của Chính phủ tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, trong đó có thị
trường bất động sản, cho phép chuyển các dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở
xã hội để cho thuê hoặc cho thuê mua đối với các đối tượng chính sách là một mãi
lực lớn cho thị trường nhà đất.

Theo giới chuyên môn, động thái của người mua trong suốt thời gian qua cho thấy
ngay cả khi giá giảm người mua cũng rất thận trọng. Mặt khác, người mua càng
tính toán kĩ trước lúc mua khi những biến động tăng giá, nhất là giá vàng đang
hết sức khó đoán. Việc thay đổi tư duy kinh doanh, cơ cấu dòng sản phẩm phù hợp
với nhu cầu của đại bộ phận người dân có thể tạo cho thị trường lại sôi động
thay vì chỉ chú trọng xây dựng căn hộ cao cấp, căn hộ cỡ lớn phục vụ cho một số
ít đối tượng là những người có tiền hay giới đầu cơ. Đến khi kinh tế gặp khó
khăn, người có tiền, giới đầu cơ cũng không còn tiền thì doanh nghiệp lại giơ
tay chờ sự giúp đỡ từ phía nhà nước. Thế nên các giải pháp đang áp dụng có thể
chỉ là tạm thời còn giải pháp căn cơ lâu dài thì có thể vẫn đang còn ở phía
trước.