Chê ưu đãi?
Các doanh nghiệp xây dựng cho biết, chi phí cho mỗi m2 nhà ở tại các khu đô thị mới gồm: Tiền bồi thường giải phóng mặt bằng; tiền đầu tư hạ tầng, và tiền xây nhà. Thêm vào đó là các chi phí như tư vấn thiết kế, giám sát dự án… chiếm khoảng 2 – 3% giá trị công trình; cộng với lãi định mức 10% theo quy định của Nhà nước đối với loại nhà này. Phân tích này là cơ sở để các chủ đầu tư NTNT trên địa bàn Hà Nội hiện chào giá 10 – 13 triệu đồng/m2, theo họ là hợp lý, và không thể thấp hơn.
Thế nhưng, cũng có nhiều ý kiến cho rằng, mức giá chào bán NTNT 10 – 13 triệu đồng/m2 như vậy là chưa thỏa đáng.
Theo Quyết định 67/2009/QĐ – TTg của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 24/4/2009 về một số cơ chế chính sách ưu đãi, khuyến khích phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp (TNT) ở khu vực đô thị, doanh nghiệp (DN) xây dựng khi tham gia phát triển nhà thu nhập thấp (NTNT) được hưởng các khoản ưu đãi miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án xây NTNT; áp thuế giá trị gia tăng bằng 0%; được miễn thuế thu nhập DN trong 4 năm từ khi có thu nhập chịu thuế, và giảm 50% trong 5 năm tiếp theo và áp dụng thuế suất 10% trong suốt thời gian hoạt động. DN còn được vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định; vay từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương và các nguồn vốn vay ưu đãi khác và được UBND cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay (tùy theo khả năng ngân sách của từng địa phương).
Chính phủ còn giao cho Bộ Xây dựng và cơ quan chức năng của ngành Xây dựng cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở cũng như các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công, xây lắp nhằm giảm giá thành xây dựng công trình… Chưa hết, Chính phủ còn đảm bảo tỷ suất lợi nhuận là 10% cho DN khi xây NTNT.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, Chính phủ đã "cho" DN hết mức những gì có thể. Thế nhưng, trái với kỳ vọng của chính sách, phần lớn DN chê lợi nhuận thấp và không muốn làm NTNT.
Một vài DN xây dựng có vốn Nhà nước như Tổng Công ty Viglacera và Tổng Công ty phát triển nhà và đô thị – HUD (Bộ Xây dựng), Tổng Công ty phát triển nhà Hà Nội, Công ty Vinaconex Xuân Mai… có làm thì giá NTNT lên đến 11 – 13 triệu đồng/m2.
Và giải pháp
Tại khoản 2, Điều 3 của Quyết định 67/2009/QĐ- TTg quy định: "Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10 ha trở lên và dự án khu đô thị mới trên địa bàn, phải dành tối thiểu là 20% diện tích đất ở của dự án đó để đầu tư xây dựng NTNT".
Theo các chuyên gia Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nếu hiểu đúng bản chất thì khi một khu đô thị được phê duyệt, 20% diện tích đất trong khu đô thị đó là thuộc quyền của TNT. Và chính quyền địa phương có nhiệm vụ quản lý, sử dụng và phát triển quỹ đất này đúng mục đích, hiệu quả. Điều này cũng được Thủ tướng Chính phủ quy định rõ về tổ chức thực hiện tại Điều 10, Quyết định 67.
Tuy nhiên, đáng tiếc là trên thực tế, việc chủ đầu tư xây NTNT ấn định mức giá thành cao làm ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của người TNT.
Chuyên gia BĐS Đặng Hùng Võ cho rằng, Điều 3 về Quỹ đất dành để xây NTNT tại Quyết định 67 có ghi rõ: "Trường hợp chủ đầu tư dự án không thực hiện, thì UBND cấp tỉnh giao cho nhà đầu tư khác đầu tư xây dựng NTNT để cho thuê hoặc thuê mua". Như vậy, không phải cứ chủ đầu tư đô thị là nghiễm nhiên được làm chủ đầu tư dự án NTNT.
Theo ông Đặng Hùng Võ, công nghệ xây dựng hiện nay có thể làm ra NTNT chỉ với giá dưới 8 triệu đồng/m2 thì tại sao không có giải pháp mà lại vẫn để các chủ đầu tư các khu đô thị Sài Đồng, Đặng Xá, Kiến Hưng xây là NTNT với giá 11 – 13 triệu đồng/m2.
Có ý kiến cho rằng, để có NTNT giá rẻ, nên tổ chức đấu thầu để lựa chọn nhà thầu xây NTNT. Nhà thầu nào có giải pháp công nghệ tiên tiến, giá thành giảm mà chất lượng nhà vẫn đảm bảo tốt thì trúng thầu.
Giải pháp này nếu được triển khai sẽ mang lại ý nghĩa là quỹ đất 20% được sử dụng hiệu quả, đó giải quyết tốt vấn đề cải thiện chỗ ở cho người TNT; qua đấu thầu cạnh tranh, giá NTNT sẽ giảm, tạo điều kiện cho người có nhu cầu có cơ hội mua được nhà giá phù hợp; khi cơ chế này được đưa vào, tự các chủ đầu tư khu đô thị phải nghiên cứu, ứng dụng công nghệ xây dựng mới để cạnh tranh với thị trường.
Theo ý kiến này thì việc triển khai cách làm trên không khó, vì hành lang pháp lý đã có đủ. Vấn đề là quyết tâm của chính trong nỗ lực tạo quỹ nhà ở cho TNT thấp trên địa bàn.
Theo chuyên gia BĐS Đặng Hùng Võ, với giá đất sạch 4 triệu đồng/m2 (gồm 1 triệu đồng/m2 tiền bồi thường GPMB, 2,5 triệu đồng/m2 đầu tư hạ tầng và chi phí tư vấn, khảo sát, thiết kế dự án…), nếu chia cho NTNT xây 6 tầng, giá đất chưa đến 700.000 đồng/m2, còn nếu xây nhà 20 tầng, giá đất chỉ có 200.000 đồng/m2. Hơn nữa, tại khoản a, mục 1, Điều 5 Quyết định 67/2009/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về ban hành một số cơ chế chính sách phát triển NTNT quy định rõ "Chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án". Điều này có nghĩa rằng, trong phạm vi quỹ đất để xây NTNT, chủ đầu tư không mất chi phí nào trong việc tạo ra đất sạch.
Theo TS Phạm Sĩ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, với các chi phí hiện nay, cộng với việc áp dụng công nghệ xây dựng tiên tiến nhất, giá NTNT ở Hà Nội có thể làm được ở mức 7 triệu đồng/m2 với chung cư cao tầng, có thang máy, và 4 triệu đồng/m2 với chung cư 6 tầng, không thang máy. "Với giá thành xây dựng nêu trên và diện tích căn hộ TNT là 30m2 sẽ có giá từ 120 triệu đồng (chung cư 6 tầng) và 210 triệu đồng/căn (chung cư 20 tầng), phù hợp với khả năng chi trả của người TNT.
Kiểm tra các dự án bất động sản trên toàn quốc
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, từ tháng 10/2012, Đoàn kiểm tra liên ngành Bộ Xây dựng, Bộ Tài Chính, Văn phòng chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, sẽ tiến hành kiểm tra việc thực hiện các giải pháp tăng cường quản lý thị trường bất động sản (BĐS) trên toàn quốc theo Chỉ thị số 2196 của Thủ tướng Chính phủ.
Dự kiến, việc kiểm tra sẽ tập trung rà soát lại các dự án BĐS đang triển khai; rà soát các dự án đã giao nhưng chậm triển khai… tại hơn 10 tỉnh, thành phố, nơi tập trung phát triển nhiều các dự án BĐS.
Qua đó, phân loại các dự án nhà ở tiếp tục được triển khai, các dự án cần tạm dừng, hoặc điều chỉnh lại cơ cấu, loại hình phù hợp với nhu cầu của thị trường, cũng như kế hoạch phát triển nhà ở của từng địa phương.
Hiện cán cân cung cầu trên thị trường BĐS đang mất cân bằng về quy mô và loại hình. Theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, các chủ đầu tư dồn lực quá lớn cho phân khúc nhà ở cao cấp. Cùng đó, việc cấp phép phát triển dự án tại nhiều địa phương thiếu căn cứ vào nhu cầu của thị trường, thậm chí dự án quy mô lớn nhưng lại chưa có hạ tầng kỹ thuật và xã hội…
Đây là nguyên nhân tạo nên những khu nhà ở bỏ hoang, lãng phí đất đai và nguồn lực của xã hội. Bên cạnh đó, nhiều dự án phân lô bán nền huy động vốn tràn lan tạo đã nên nguồn cung ảo tăng vọt, gây nhiễu và khiến thị trường phát triển thiếu lành mạnh.
No comments:
Post a Comment