Vẫn chưa thay đổi tư duy về giá đất

Vẫn chưa thay đổi tư duy về giá đất

Lê Văn Tứ

Giải tỏa, thu hồi đất tại một khu dân cư ở TPHCM. Đã đến lúc cần xóa bỏ cơ chế "thu hồi đất" bằng cơ chế trưng mua được hầu hết các nước trên thế giới áp dụng. Ảnh: Tuệ Doanh.

(TBKTSG) – Theo báo cáo của đoàn giám sát của Ủy ban Kinh tế với Ủy ban Thường vụ Quốc hội tuần trước, trong thời gian từ năm 2003-2010 cơ quan hành chính nhà nước các cấp đã tiếp nhận hơn 1,2 triệu đơn thư khiếu nại, tố cáo; trong đó, 70% các vụ việc liên quan đến đất đai.

Một thị trường, hai giá!

Cũng từ nhiều năm nay, mức chênh lệch quá xa giữa giá đất nhà nước (do UBND cấp tỉnh quy định, được sử dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, các khoản thuế đất…) và giá đất thị trường là nguyên nhân trực tiếp dẫn tới rất nhiều vụ khiếu kiện kéo dài, với mức độ ngày càng gay gắt. Giá đất cũng là một vấn đề được bàn luận sôi nổi trong những ý kiến đóng góp cho dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sắp trình Quốc hội.

Một trong những mục tiêu sửa đổi Luật Đất đai lần này là khắc phục mâu thuẫn lợi ích đã rất gay gắt trong lĩnh vực đất đai. Hai chục năm qua, dựa vào Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai 1993, thực hiện nhiệm vụ "thống nhất quản lý đất đai", Nhà nước đã ban hành nhiều biện pháp về giao và cho thuê đất, thu hồi đất, qua đó trực tiếp tham gia vào các quan hệ đất đai, tạo cơ sở pháp lý hình thành cơ chế hai giá đất như nêu trên. Khi hai giá này đã cách biệt nhau quá lớn, trở thành nguyên nhân trực tiếp gây ra những mâu thuẫn lợi ích gay gắt như đã và đang xảy ra, chúng ta chỉ có thể chọn một trong hai cách xử lý: hoặc bằng mọi cách giảm mức độ cách biệt xuống tới mức thấp nhất, hoặc là xóa hẳn cơ chế hai giá đất, chỉ còn cơ chế một giá thị trường.

Căn cứ dự thảo đã công bố, có thể thấy cách thứ nhất đã được chọn, với nguyên tắc định giá đầu tiên được xác định lại là: giá nhà nước "phải phù hợp với giá thị trường" (điều 96 dự luật). Tuy vẫn muốn duy trì cơ chế hai giá, nhưng về nguyên tắc, giá thị trường được coi là chủ đạo! Quy định này không mới, bởi Nghị định 123/2007/NĐ-CP và Nghị định 69/2009/NĐ-CP đều đã yêu cầu UBND các tỉnh điều chỉnh giá đất cho "sát" với giá thị trường. Song, hình như các nhà làm luật không quan tâm tới thực tế là cả hai nghị định này đều đã không đi được vào cuộc sống. Ngay tại phiên họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội ngày 17-9 vừa qua, đã có những ý kiến lo ngại về tính bất khả thi và mơ hồ trong nguyên tắc định giá trên.

Nước ta có một đặc điểm rất đáng lưu ý là tuy có hai giá đất, nhưng thị trường đất lại chỉ có một, bởi trong các quan hệ đất đai, Nhà nước không tham gia với tư cách người mua hay người bán. Cái vẫn thường được gọi là giá đất nhà nước (do UBND cấp tỉnh quy định) thực ra không phải là giá theo nghĩa kinh tế học, mà chỉ là "giá" được ghi nhận trong các văn bản hành chính, dùng để tính các khoản thu chi ngân sách liên quan tới đất. Mọi rối ren suy cho cùng đều bắt nguồn từ giá mà không do người mua hoặc người bán quyết định.

Thay đổi tư duy để xóa bỏ cơ chế hai giá đất

Nếu cơ chế hai giá đặc trưng cho kinh tế tập trung bao cấp, thì cơ chế một giá là đặc trưng của kinh tế thị trường. Cho nên để xóa bỏ chênh lệch quá lớn giữa giá đất nhà nước và giá đất thị trường, không gì dễ hơn là thực hiện cơ chế một giá, và điều kiện cần và đủ để làm việc này chỉ là đổi mới tư duy, là thay đổi cách nghĩ cách làm, chuyển cơ chế quản lý đất đai từ cơ chế tập trung bao cấp sang cơ chế thị trường như các tư liệu sản xuất khác.

Thực ra ý tưởng này đã được ghi trong Hiến pháp 1992 bằng quy định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý", được minh họa bằng những quy định: "Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài… Tổ chức, cá nhân… được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao…". Theo đúng nghĩa câu chữ trong Hiến pháp, không được hiểu việc Nhà nước giao đất là bán đất, mà là thực hiện nhiệm vụ "thống nhất quản lý". Việc người được giao đất phải nộp tiền sử dụng đất không được hiểu là trả tiền mua đất, mà là nộp lệ phí về một dịch vụ công. Việc tổ chức, cá nhân mua bán đất là hợp pháp.

Cần nhấn mạnh rằng Hiến pháp 1992 không có câu chữ nào quy định quyền thu hồi đất của Nhà nước, vậy mà quyền này lại được quy định trong Luật Đất đai, lại rải ra cho hầu khắp các cấp chính quyền. Khi quyền thu hồi đất mở quá rộng như vậy, cùng với sự chênh lệch quá cao giữa hai giá đất, đã tạo điều kiện thuận lợi cho tham nhũng, đầu cơ, dẫn tới mâu thuẫn lợi ích gay gắt giữa người dân – nhà đầu tư – Nhà nước.

Việc thực hiện cơ chế một giá hoàn toàn phù hợp với quy định trong Hiến pháp 1992 là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho dân sử dụng ổn định lâu dài. "Sử dụng ổn định lâu dài" phải được hiểu là không có thời hạn, bởi nếu giao có thời hạn thì nó đồng nghĩa với cho thuê (!). Chỉ với nghĩa giao đất không có thời hạn thì quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới không bị vô hiệu hóa. Như vậy tất cả những chuyển dịch đất sau khi đã được Nhà nước giao là hành vi dân sự của tổ chức, cá nhân, vận hành theo quy tắc thị trường, điều chỉnh theo Bộ luật Dân sự. Khi có vi phạm, thẩm quyền xử lý thuộc về tòa án dân sự. Chỉ cần làm được điều này, các cơ quan nhà nước lập tức được giải thoát khỏi một khối lượng công việc khổng lồ về xử lý tranh chấp đất đai, đền bù, giải tỏa…, vừa tốn công sức, trí tuệ, lại vừa bị dân ta thán.

Cần thay cơ chế "thu hồi đất" bằng cơ chế trưng mua

Những người còn mang nặng tư duy tập trung bao cấp lo rằng nếu bỏ cơ chế "thu hồi đất" thì không bảo đảm được đất cho những nhu cầu quốc phòng, an ninh và quốc kế dân sinh. Thực tế "thu hồi đất" bao lâu nay cho thấy cơ chế đó đã tạo cơ hội cho đầu cơ, tham nhũng, làm phát sinh những mâu thuẫn lợi ích khó xử lý, dân khổ, Nhà nước cũng khổ. Nhưng trớ trêu lại là không ít đất đã thu hồi lại bị bỏ hoang! Đã đến lúc cần xóa bỏ cơ chế "thu hồi đất" bằng cơ chế trưng mua được hầu hết các nước trên thế giới áp dụng.

Cơ chế này có thể hình thành bằng một luật riêng về trưng mua hoặc bằng một chương riêng trong Luật Đất đai. Có mấy nguyên tắc cần khẳng định: a) Vì trưng mua mang tính nghĩa vụ, nên phải rất hạn chế. Thẩm quyền trưng mua không thể trải rộng cho các cấp như "thu hồi đất" hiện nay, mà phải tập trung vào cơ quan quyền lực. Đối với những công trình có ý nghĩa địa phương, thẩm quyền này phải thuộc về HĐND cấp tỉnh. Đối với những công trình liên quan tới nhiều tỉnh hoặc có ý nghĩa quốc gia, quyền quyết định phải thuộc về Quốc hội. b) Đất trưng mua phải được đền bù thỏa đáng, bảo đảm cho dân có thể chuyển hướng sản xuất và điều kiện sống. Mức đền bù được quy định cụ thể, thống nhất đối với từng công trình. UBND cấp tỉnh không còn phải mất nhiều công sức cho việc hàng năm quy định giá đất ở địa phương nữa.