Thị trường Bất động sản đóng băng: Hết thuốc chữa!

Đại hạ giá khó làm BĐS ấm lên
Xuống đường bán dạo… bất động sản
Vay tiền mua nhà: Thận trọng khi ngân hàng “đại hạ giá”
Thị trường đất nền dự án ảm đạm!

Chết vì hàng tồn kho

Một nhận định chung được các chuyên gia đưa ra đó chính là sau một thời gian dài, thị trường BĐS đang phát triển quá lệch lạc, không dựa trên cân đối cung cầu và quá phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng. Cộng với động thái siết tín dụng của NHNN, số lượng hàng tồn kho đang tăng cao đến mức báo động. Hiện một số DN BĐS có tỉ lệ hàng tồn kho trên tổng tài sản lên đến 70% – 90%.

Nếu nhìn vào kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm 2012 mà các DN BĐS niêm yết vừa công bố, tình hình kinh doanh của các DN gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt là hàng tồn kho tăng mạnh. Giá trị hàng tồn kho tính đến cuối quý II/2012 của khoảng 70 DN BĐS lên đến 72.405 tỉ đồng, khoảng 3,1 tỉ USD. Trong số đó có gần 20 DN có giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỉ đồng.

BCTC của các DN BĐS niêm yết còn cho thấy, 6 Cty lớn nhất của thị trường hiện nắm giữ 69,4% lượng tiền mặt, các DN còn lại nắm giữ rất ít. Hiện tổng lượng tiền mặt cuối quý II/2012 không đủ để thực hiện chi trả cho khoản chi phí gồm lãi vay, thanh toán cho nhà thầu và các khoản khác. Điều này cho thấy phần lớn DN không còn tiền mặt để hoạt động.

Còn theo báo cáo của Sở Xây dựng về tình hình các dự án nhà ở càng cho thấy một thực trạng u ám của thị trường BĐS TPHCM. Theo đó, trong tổng số 1.166 dự án đã được phê duyệt trên toàn TP thì chỉ có 195 dự án hoàn thành, 815 dự án đang triển khai, 122 dự án chưa triển khai và 14 dự án đã tạm ngừng xây dựng. Nguyên nhân khiến các dự án dở dang hoặc ngừng xây dựng là do thiếu vốn do chủ đầu tư không tiếp cận được nguồn vốn vay ngân hàng do lãi suất cao hoặc không vay được tiền nên chủ đầu tư đành phải dãn tiến độ hoặc ngừng xây dựng. Về khả năng tiêu thụ sản phẩm, theo đoàn khảo sát của Sở Xây dựng, chỉ tính trên khoảng 34 dự án với 3.021 căn hộ được bán ra thì hiện nay đã tồn kho tới 992 căn.

Tính đến nay, toàn TP có khoảng 45.000 căn hộ được hoàn thành và đưa vào sử dụng nhưng tỉ lệ căn hộ bình dân dành cho đối tượng thu nhập thấp chỉ chiếm 40%, trong khi nhu cầu của đối tượng này lại rất lớn và giao dịch thành công trên thị trường thời gian qua lại tập trung ở phân khúc trung bình. Tuy nhiên, điều nghịch lý nhất của thị trường hiện nay, dù số lượng nhà tồn kho đang chồng chất, nhưng giá nhà vẫn rất cao so với thu nhập của người dân, đó là nhận xét của bà Lê Thị Anh – Phó Phòng phát triển nhà, Sở Xây dựng TPHCM. Đó chưa kể là những hệ lụy của lãi suất cao, thủ tục hành chính rườm rà thêm một lần nữa khoét vào tử huyệt của DN.

Hết thuốc

Có thể nói, căn bệnh của thị trường BĐS thì đã ngày càng nặng, và cũng đã trải qua không biết bao lần được "hội chẩn" tìm thuốc chữa từ nhiều nguồn khác nhau, thế nhưng cho tới nay vẫn chưa thể thấy một hiệu quả thực tế nào. Với các DN BĐS thì họ vẫn muốn có cách nào nhanh chóng xử lý đó chính là lãi suất NH để họ có thể tiếp cận với nguồn vốn giá rẻ. Tuy nhiên, theo đại diện NHNN chi nhánh TPHCM cho rằng chưa thể cho vay có đảm bảo thế chấp nhà hình thành trong tương lai. Một phương án tài chính giúp người dân có thể tiếp cận được với nhà ở là NH cho vay có bảo đảm bằng biện pháp thế chấp nhà hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, mô hình này chưa thực hiện được vì chính những chính sách pháp luật hiện hành. Thứ nữa đó là cũng chính những chính sách của Nhà nước đã đẩy DN và người có nhu cầu nhà ở khó khăn hơn. Đại diện Cty BĐS Hoàng Quân cho rằng, khó khăn gì cũng không ám ảnh bằng việc DN phải đối mặt với các thủ tục hành chính rườm rà, nhiêu khê kéo dài. "Nhiều năm rồi, chúng ta cứ hứa là sẽ đơn giản thủ tục hành chính, nhưng đơn giản bằng cách nào thì chưa thấy" – vị đại diện này cho biết.

Và thế là một lần nữa, những "vị thuốc cũ" lại được kê như việc sẽ kiến nghị đơn giản thủ tục hành chính, tạo sự công khai minh bạch trong quá trình đầu tư; tiền sử dụng đất được quy định theo khung giá nhà nước (khung giá nhà nước tiệm cận với khung giá thị trường) hay như những kiến nghị cho các DN được chậm nộp thuế và tiền sử dụng đất tương ứng đến khi bán hết sản phẩm nhà ở… Tất cả mọi người đều nói đến câu chuyện cần phải tổng lực cứu thị trường, nhưng xem ra giữa việc đề xuất giải pháp và thực hiện nó vẫn còn là một khoảng cách, và để có thể phá tảng băng của thị trường thật không dễ.