Thị trường Hà Nội và TP.HCM hiện có hơn 60.000 căn hộ tồn kho, dự báo
năm 2013 con số này có thể lên tới 100.000 căn. Nguy cơ số hàng tồn kho
này như liều thuốc nổ có thể hủy diệt nhiều doanh nghiệp bất động sản
trên thị trường. Phong trào giảm giá ở hầu khắp các phân khúc, loại hình
được xem như là cách “gỡ bom” của đa số doanh nghiệp khi đã chứa hàng
quá lâu.
Xoay đủ cách để kích cầu
Thị trường bất động sản rên siết trong một thời gian dài, nhà đầu tư cũng như chủ dự án bắt đầu hoang mang. Phong
trào giảm giá của các dự án căn hộ, nhà phố, đất nền cũng đánh dấu sự
thoái trào trong “canh bạc” đầu tư bất động sản liều lĩnh trước đây.
Mặc dù đã xoay đủ cách để kích thích thị trường, nhưng hầu như khách
mua vẫn tỏ ra “lì lợm”. Việc giảm giá trực tiếp trên căn hộ, dự án xem
ra vẫn chưa mang lại hiệu quả, nhiều chủ đầu tư bắt đầu ưu đãi đến từng
chi tiết, như phương thức thanh toán, dịch vụ ưu đãi, tổ chức triển lãm
để quảng bá sản phẩm… Chưa khi nào trên thị trường bất động sản, người
mua lại có cơ hội “vòi vĩnh” về quyền lợi nhiều như hiện nay.
Thậm chí, triển lãm quốc tế xây dựng Vietbuild năm nay cũng không đơn
thuần là nơi trình làng mặt hàng liên quan đến bất động sản như căn hộ,
đất nền dự án, nội thất công trình các loại, vật liệu xây dựng mới…
mà các chủ dự án còn tận dụng tối đa để khuyến mại đẩy hàng tồn.
Tương tự, từ 3-7/10 tới, Tuần lễ an cư sẽ được tổ chức, với hơn
1.000 căn nhà phố tại các quận, huyện ở TP.HCM được tung ra thị trường,
với mức giá từ 1 tỷ đồng trở lên. Các ngân hàng cũng góp mặt để tham gia
hỗ trợ tín dụng.
Các DN BĐS đã giảm giá nhưng người mua kỳ vọng giá còn giảm hơn nữa.
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc công ty Đất Lành, cho rằng trong bối
cảnh khó khăn hiện nay các doanh nghiệp nên chấp nhận lỗ 50% để tồn tại
với cách thức giảm giá bán, bán dự án giá thấp để giải quyết triệt để
hàng tồn kho. Khối hàng này bắt đầu bộc lộ nhiều nguy hiểm khi chủ đầu
tư đã kiệt sức để duy trì. Ngoài ra, doanh nghiệp cũng tính chuyện xin
chia nhỏ sản phẩm, chấp nhận giảm mật độ xây dựng, diện tích xây dựng,
giảm tầng xây dựng… để thoát hàng.
Việc giảm giá và xu hướng bán
tháo căn hộ để cắt lỗ gần đây, theo GS Đặng Hùng Võ -nguyên Thứ trưởng
Bộ TN-MT, là điều hết sức bình thường của thị trường bất động sản. “Thực
tế, những người kinh doanh bất động sản đã ăn lãi quá nhiều thời gian
trước nên bây giờ phải giảm giá và ăn lãi ít. Thị trường bây giờ phản
ánh đúng tình hình đất đai, không còn chuyện ai cũng vơ tiền được từ đất
nữa. Càng ôm lâu càng tồn tại nhiều nguy cơ”.
Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc cho hay, cứ một ngày trôi qua mỗi dự
án mất số tiền tương đương một căn hộ để trả lãi vay. Như vậy, chỉ cần
một năm, lợi nhuận của dự án đã bị ăn mòn hết và buộc phải giảm giá sớm
để bán thu hồi vốn, trả lãi, lời được bao nhiêu hay bấy nhiêu. Nếu thời
gian tới, kinh tế vĩ mô tiếp tục bất ổn, sẽ có thêm hàng loạt doanh
nghiệp khác tiếp tục phải giảm giá bán nếu không muốn khối “bom” tồn kho
kia phát nổ.
Lợi thế ở tạo dựng lòng tin
Lợi thế duy nhất của các chủ đầu tư sử dụng chiến lược giảm giá sâu
là đi trước trong việc bán hàng nhanh, nhưng không phải người tiêu dùng
nào cũng quyết định mua. Bởi, hiện tại, giá không còn là yếu tố cạnh
tranh hàng đầu mà còn gồm chất lượng và vị trí dự án. Hơn nữa, điều quan
trọng là lòng tin vào sự thành thật của chủ dự án.
Vì thế, có thể giá căn hộ đã giảm 30-40% nhưng chưa làm nhiều người
mua thỏa mãn, và thị trường chủ yếu vẫn chuyển động ở bên bán. Tuy được
chào mời là doanh nghiệp đã bán giá vốn, thậm chí dưới giá vốn để cắt
lỗ, trả nợ ngân hàng… nhưng người mua vẫn nghi ngờ, chưa mạnh tay
xuống tiền. Lý do: doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh BĐS luôn có những
khoản đầu tư “không tên”, với đủ thứ chi phí không thể quyết toán, được
tính luôn vào giá thành dự án, căn hộ. Có thể chi phí “mềm” này làm đội
giá dự án, căn hộ với tỷ lệ không nhỏ khiến khách mua chờ đợi một con số
thực hơn.
Chẳng hạn, một dự án ở quận Gò Vấp giảm giá từ 15-16 xuống còn 11
triệu đồng/m2 để lấy tiền hoàn thiện thi công. Song, việc giảm giá đã
không thu hút được khách hàng, trái lại còn bị nghi ngờ về chất lượng,
năng lực chủ đầu tư và tiến độ. Hiện dự án này vẫn thi công cầm chừng vì
đói vốn.
Một dự án khác ở quận Bình Tân, cách đây khoảng 2 tháng, chủ đầu tư
quyết định giảm 2 triệu đồng/m2, từ 13,9 xuống còn 11,9 triệu/m2, nhưng
vẫn không bán được.
Luôn khẳng định và quảng cáo giá căn hộ trên thị trường BĐS hiện nay
đã ở đáy, nhưng xem ra, tính thuyết phục cũng chưa cao bởi mức giá chào
bán chưa phải là giá do chính chủ đầu tư đưa ra. Đây có thể là của các
nhà môi giới, giao dịch trung gian, thứ cấp… khiến người mua nghi hoặc
về độ chính xác. Cũng có thể, việc công bố giảm giá sẽ làm mất giá trị
dự án, khiến khách hàng nghĩ rằng đó là sản phẩm ế ẩm, bán không được.
Chuyên gia BĐS Trần Minh Hoàng cho rằng: “Khi các chủ đầu tư, kinh
doanh BĐS chào bán căn hộ giảm giá, điều quan trọng là giá bán đó bao
gồm những tiện ích về hạ tầng, cơ sở vật chất như thế nào hay chỉ l�
chiêu kích thích nhất thời để thoát thân? Nếu cứ tham gia thị trường
theo kiểu ‘ăn xổi ở thì’ thì ngày phục hồi của thị trường sẽ còn rất
xa”.
Nam Phong
No comments:
Post a Comment