Năm lý do khiến giá nhà đang tăng

Giá nhà tăng khoảng 0.1% trong Tháng Chín so vá»›i tháng trÆ°á»›c và tăng khoảng 3.6% so vá»›i má»™t năm trÆ°á»›c nếu kể chung cho cả nÆ°á»›c. Ã�ó là mức tăng lá»›n nhất trong sáu năm nay, theo má»™t báo cáo của công ty Lender Processing Services (LPS), Ä'ược công bá»' hôm Thứ Hai tuần trÆ°á»›c.

Ã�i vào chi tiết vá»� giá nhà riêng từng khu vá»±c, ngÆ°á»�i ta thấy so vá»›i má»™t năm trÆ°á»›c, giá nhà tăng khoảng 17.7% ở Phoenix. Ã�ó là mức tăng lá»›n nhất trong sá»' 40 vùng Ä'ô thị lá»›n nhất trong nÆ°á»›c. Những thành phá»' khác vá»›i những mức tăng Ä'áng kể khi so sánh theo năm gá»"m có Detroit (11.7%), Las Vegas (11.5%), San Jose ở California (11.3%), San Francisco (10%), và Sacramento (8.3%).

Trong sá»' 40 vùng Ä'ô thị lá»›n nhất, chỉ có má»™t vài vùng Ä'ã báo cáo những sụt giảm theo năm, Ä'ứng Ä'ầu là St. Louis, nÆ¡i giá nhà giảm khoảng 4.1%. Bridgeport, Connecticut, giảm khoảng 2.3%, trong khi Chicago và Cincinnati cÅ©ng báo cáo những sụt giảm, lần lượt 0.5% và 0.1%.

Các con sá»' của LPS cho thấy rằng vẫn khó Ä'i tá»›i má»™t nhận Ä'ịnh tổng quát vá»� thị trÆ°á»�ng nhà Ä'ất hiện nay. Vài thị trÆ°á»�ng tăng mạnh giữa lúc con sá»' những vụ mua bán nhà bị túng quẫn giảm bá»›t, cả vá»� giá nhà, trong khi những thị trÆ°á»�ng khác vẫn yếu kém. Tuy nhiên, nói chung, ít nhất có năm lý do chính Ä'Æ°a tá»›i việc tăng giá nhà:

1. Nhà hợp vá»›i túi tiá»�n Ä'ang hấp dẫn: Nhận Ä'ịnh này Ä'ược căn cứ vào những Ä'o lÆ°á»�ng cổ Ä'iển nhÆ° giá nhà so vá»›i phí tổn thuê nhà và giá nhà so vá»›i lợi tức, phần lá»›n vì giá nhà hiện nay Ä'ã sụt giảm. Nhà cá»­a hiện nay dá»… mua hÆ¡n vì lãi suất thế chấp nhà thấp. Nhiá»�u ngÆ°á»�i mua cân nhắc quyết Ä'ịnh của há»� căn cứ vào tiá»�n thanh toán thế chấp hàng tháng. Mức thanh toán trung bình (average payment) Ä'á»'i vá»›i má»™t căn nhà có giá ở giữa (median price) vào tháng trÆ°á»›c, giả sá»­ Ä'ược Ä'ặt cá»�c 10% và không bao gá»"m các khoản thuế hoặc tiá»�n bảo hiểm, giảm còn $720 vá»›i lãi suất Ä'ang thịnh hành, so vá»›i gần $1,270 vào cuá»'i năm 2005.

2. Việc thành lập gia Ä'ình Ä'ang tăng: Hoa Kỳ Ä'ược dá»± Ä'oán sẽ tăng thêm 1 triệu gia Ä'ình má»›i trong năm nay, so vá»›i 630,000 vào năm ngoái và má»™t con sá»' trung bình 570,000 trong năm năm qua, theo các nhà kinh tế tại Merrill Lynch thuá»™c Bank of America. Căn cứ vào sá»± gia tăng dân sá»' bình thÆ°á»�ng, nhịp Ä'á»™ Ä'ó gần bằng 1.2 triệu gia Ä'ình. Kết quả là vài nhu cầu bị Ä'è nén Ä'ang Ä'ược giải phóng, má»™t phần vì việc làm Ä'ã khởi sá»± tăng.

3. Tiá»�n thuê Ä'ang tăng: Lãi suất thế chấp sụt giảm và sá»± phát triển việc làm cải thiện không giúp ích gì nhiá»�u cho thị trÆ°á»�ng Ä'ịa á»'c vào năm ngoái, má»™t phần vì ngÆ°á»�i mua Ä'ã không tin tưởng nhiá»�u hoặc há»� không cảm thấy bị thúc bách. Tiá»�n thuê nhà tăng Ä'ã thay Ä'ổi Ä'iá»�u Ä'ó. Lúc Ä'ầu, chúng thúc Ä'ẩy giá»›i Ä'ầu tÆ° mua các bất Ä'á»™ng sản Ä'ể cho mÆ°á»›n lại. Gần Ä'ây hÆ¡n, chúng tạo má»™t lý do Ä'ể ngÆ°á»�i mua có hành Ä'á»™ng.

4. Giảm những vụ mua bán nhà bị túng quẫn: Tại nhiá»�u thị trÆ°á»�ng ở miá»�n Tây, con sá»' những vụ mua bán nhà bị xiết Ä'ã sụt giảm Ä'áng kể trong năm vừa qua.

Tại sao những vụ mua bán nhà bị túng quẫn giảm bá»›t? Má»™t lý do là những vụ không trả nợ thế chấp nhà Ä'ã lên tá»›i mức cao nhất khoảng hai năm rưỡi trÆ°á»›c Ä'ây. Các ngân hàng cÅ©ng Ä'ang giảm những vụ xiết nhà vì vụ tai tiếng “ký nhÆ° máy,â€� và há»� Ä'ã gia tăng những biện pháp thay thế cho việc xiết nhà, bằng cách gia tá»'c những vụ short sales (bán dÆ°á»›i mức nợ). Xét vá»� phÆ°Æ¡ng diện lịch sá»­, con sá»' những vụ mua bán nhà bị túng quẫn vẫn còn cao, nhÆ°ng vì chúng Ä'ã giảm từ mức Ä'ỉnh trên nhiá»�u thị trÆ°á»�ng, giá cả Ä'ã ổn Ä'ịnh trở lại.

Những tiểu bang Ä'òi há»�i việc xiết nhà phải qua tòa án, nhÆ° Illinois, New York, và Florida, vẫn còn phải Ä'Æ°Æ¡ng Ä'ầu vá»›i những ứ Ä'á»�ng lá»›n vá»� những vụ có thể Ä'i tá»›i xiết nhà. NhÆ°ng những tiểu bang nhÆ° California và Arizona, nÆ¡i không Ä'òi há»�i các ngân hàng phải xúc tiến những vụ xiết nhà bằng cách Ä'Æ°a ra tòa, Ä'ã chứng kiến những sụt giảm lá»›n vá»� khá»'i nợ xấu chÆ°a giải quyết.

5. Sá»' nhà bán Ä'ã giảm mạnh: Sá»' nhà má»›i xây dá»±ng Ä'ược rao bán hiện ở mức thấp nhất trong gần 50 năm nay, giữa lúc giá»›i xây dá»±ng cắt giảm Ä'áng kể việc xây dá»±ng trong ba năm qua. Sá»' nhà hiện hữu Ä'ược rao bán Ä'ang ở mức thấp trong 10 năm nay, và giảm khoảng má»™t phần ba trong hai năm qua. Nhiá»�u chủ nhà Ä'ã trì hoãn việc bán nhà bởi vì há»� nợ nhiá»�u hÆ¡n trị giá của căn nhà của há»�, và ngay cả những ngÆ°á»�i có equity cÅ©ng không muá»'n chấp nhận những sụt giảm lá»›n vá»� giá cả.

Kho dá»± trữ thấp Ä'ã Ä'Æ°a tá»›i tình trạng má»™t căn nhà Ä'ược nhiá»�u ngÆ°á»�i trả giá, giữa lúc nhu cầu gia tăng khiến nhiá»�u ngÆ°á»�i mua phải chạy theo sá»' nhà bán ít hÆ¡n. Trong vài thị trÆ°á»�ng, việc mua nhà bị xiết cÅ©ng không còn Ä'ược giảm giá nữa.

Ã�iá»�u này không có nghÄ©a thị trÆ°á»�ng Ä'ịa á»'c, vá»›i tính cách con bệnh, Ä'ã ra khá»�i khu há»"i sức. Các tiêu chuẩn vay tiá»�n Ä'ang khó khăn. Hàng triệu chủ nhà Ä'ang ở trong má»™t giai Ä'oạn nào Ä'ó trong thủ tục xiết nhà hoặc không trả nợ thế chấp, và hàng triệu những ngÆ°á»�i khác vẫn nợ nhiá»�u hÆ¡n trị giá căn nhà của há»�. Nếu ná»�n kinh tế suy yếu má»™t lần nữa, căn bệnh của thị trÆ°á»�ng nhà Ä'ất có thể lại tái phát.

NhÆ°ng năm 2012 Ä'ã cho chúng ta thấy rằng những luá»"ng gió ngược Ä'ó Ä'ã không Ä'ủ Ä'ể ngăn cản thị trÆ°á»�ng Ä'ịa á»'c há»"i phục trở lại. (nn)

« Trở về trang trước