Những dự án nhà đất đen đủi dính điểm chết

Cái chết không báo trước

Tại dự án này, số lượng căn hộ chào bán thành công chiếm tỷ lệ rất nhỏ ở bởi nguồn cung đang tràn ngập thị trường. Trong khi đó, chủ đầu tư vẫn phải “bóp mồm bóp miệng” để tiếp tục triển khai dự án như một minh chứng để đảm bảo niềm tin cho khách hàng.
Tuy nhiên, quy mô dự án này lên tới 15 tòa với hàng nghìn căn hộ, để giải quyết được số lượng hàng khủng này trong tương lai quả là một thách thức lớn.

Trong bối cảnh hiện nay, không ít chủ dự án khác cũng gặp phải tình trạng tương tự. Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tính đến cuối quý 2/2012, Hà Nội tồn kho trên 100.000 căn hộ, TP.HCM tồn kho hơn 47.000 căn hộ, tức tổng tồn kho căn hộ tính đến hết quý 2/2012 là 147.000 căn hộ.

Với số lượng căn hộ lớn như vậy nếu như cách đây một năm nếu doanh nghiệp nhanh chân giảm giá thì có thể giờ con số tồn kho đã giảm hơn nhiều lần.

Trường hợp của Công ty Cổ phần Bất động sản Hải Phát cũng tương tự. Đơn vị này còn đang tồn đọng đến gần 1000 căn hộ chung cư chưa bán. Số lượng căn hộ này nằm ở tòa CT3 dự án The Pride và chung cư CT2A Tân Tây Đô. Điều này đã ảnh hưởng không nhỏ đến dòng tiền của Hải Phát trong thời điểm hiện nay.

Dự án The Pride gồm 4 tòa nhà chung cư cao tầng nối với nhau bằng khối đế 6 tầng, trong đó 3 tòa cao 35 tầng và 1 tòa cao 45 tầng. Trong số này tòa 45 tầng được xem là tòa đẹp nhất của dự án, khi thị trường “nóng” công ty vẫn giữ nguyên chưa bán căn hộ ở tòa nhà này, được xem như là “của để dành”. Đến nay, khoảng 600 căn hộ trên tổng số 700 căn của tòa nhà lại đang là hàng tồn khó giải quyết mặc dù giá đã giảm. Mới đây, chủ đầu tư chào bán ra thị trường số căn hộ này với giá từ 18,5 – 19,5 triệu đồng/m2 nhưng giao dịch thành công thấp

Tương tự, tại chung cư Tân Tây Đô, Hải Phát cũng còn khoảng 400 căn với tên gọi Phúc Thịnh Tower. Dự án căn hộ này đã xây đến tầng 21, được xem là tòa đẹp nhất nằm sát mặt đường 32 trong tổ hợp chung cư Tân Tây Đô mà Hải Phát đã để dành trong suốt thời gian qua chưa bán căn nào. Đến nay, dự án buộc phải hạ giá xuống còn 12,1 triệu đồng/m2 (chưa VAT) để đẩy hành tồn.

Được cứu cũng không dám giữ hàng

Hàng tồn kho bất động sản, hay là lượng cung hàng còn “ế” chưa bán được đang tồn đọng trên thị trường đang là vấn đề lớn của thị trường bất động sản. Giảm giá là xu thế không đảo ngược được nếu doanh nghiệp bất động sản muốn tiêu thụ hàng vì chỉ có giảm giá mạnh nữa mới gặp được khả năng chi trả, thanh toán của người mua.

Đây cũng là cơ hội cuối cùng của các chủ nhân đang “ôm” hàng. Ôm hàng lâu hơn, thiệt hại càng nặng nề hơn, nợ xấu càng tăng lên. Trong khi đó, chi phí việc bảo trì những căn hộ để không sẽ tăng lên. Vì thế, càng phải giải quyết nhanh, hậu quả bớt nặng nề hơn.

Chính vì thế, dù đã có những thông tin về kích cầu, giải cứu với nhiều ưu đãi và số tiền lớn nhưng các DN và nhà đầu tư vẫn không dám giữ hàng.

 

Thực tế, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã từng có cơ hội để điều chỉnh giá bán theo chiều hướng giảm từ cách đây hơn một năm. Tuy nhiên, kỳ vọng vào lợi nhuận như đã từng gặt hái trong mấy năm liên tục khiến cho họ không chịu làm người đi tiên phong giảm giá. Như vậy họ sẽ là người chịu trận cuối cùng đến bây giờ cũng chưa đẩy hết hàng ra.

Cách đây một năm, nếu doanh nghiệp BĐS giảm giá xuống 5-10% thì chí ít cũng giải quyết được cơ số lớn căn hộ mà họ đăng “ôm” bây giờ, kể cả ở phân khúc cao cấp. Việc “xử lý” các vấn đề với khách hàng đã mua rồi cũng đòi hỏi chi phí ít hơn là bây giờ, thậm chí vẫn còn thực lãi.

Đơn cử năm 2011, Xí nghiệp Xây dựng Tư nhân số 1 Lai Châu, chủ đầu tư dự án khu đô thị mới Xa La đã gây “sốc” trên thị trường bằng việc giảm giá bán một loạt các dự án chung cư từ 4-7 triệu đồng/m2, trong đó có CT5, CT6 Xa La, VP3 Linh Đàm. Ngay sau đó, số lượng lớn căn hộ của chủ đầu tư đã được thị trường hấp thụ. Mặc dù giảm giá nhưng đơn vị này vẫn khẳng định có lãi.

Đại diện chủ đầu tư cho hay, doanh nghiệp cần phải tìm ra lối thoái chung chứ không thể ngồi chờ, nghe ngóng cơ chế, thăm dò động thái mà không ai hành động gì. Do vậy, chủ đầu tư quyết định giảm giá để khuyến khích khách hàng nộp tiền theo tiến độ và bán nốt số lượng căn hộ còn lại.

Trong phía Nam, các dự án nhà ở của Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai thu hút sự chú ý thị trường BĐS trong 2 năm qua cũng nằm ở yếu tố giảm giá sâu. Đầu tiên, dự án An Tiến giảm giá 30%, khi đó nhà đầu tư thứ cấp cắt lỗ, nhờ giảm giá đã bán hết 500 căn hộ. Dự án Hoàng Anh River View, nhà đầu tư thứ cấp cắt lỗ, giảm giá 30%, 120 căn hộ tồn kho đã bán hết.

Những ngày cuối năm 2012, từ Nam ra Bắc đã có không ít chủ dự án đã công bố tung hàng ra thị trường với rất nhiều những ưu đãi khác nhau. Có thể thấy, điểm ghi nhận về thị trường bất động sản cuối năm nay là giảm giá bán hàng tồn kho.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, mặc dù thị trường BĐS đang gặp nhiều khó khăn nhưng doanh nghiệp BĐS đừng nghĩ rằng sẽ được cứu. Muốn giải cứu, trong giai đoạn này doanh nghiệp phải chấp nhận thiệt hại bằng cách giảm giá để bán được hàng. “Tôi quan sát các mặt hàng, doanh nghiệp bán được hàng là do doanh nghiệp chủ động hạ giá bán”, ông Hiển phân tích.