Cần làm rõ dấu hiệu lừa đảo trong "huy động vốn xây dựng chung cư"

Vi phạm hợp đồng giữa chủ đầu tư với khách hàng hiện đang trở thành vấn đề nóng bỏng trên thị trường kinh doanh bất động sản. Nhiều nhà đầu tư có biểu hiện tránh mặt khách hàng dù họ đang nắm dao đằng chuôi. Không chỉ rơi vào tình trạng "thả gà ra đuổi" mà khách hàng góp vốn mua nhà còn rơi vào nguy cơ rủi ro đối với tài sản của mình. Một lần nữa, vấn đề kiểm tra, giám sát của cơ quan quản lý Nhà nước đối với chủ đầu tư lại được đặt ra.

Những thủ đoạn huy động vốn dự án

Hầu hết những trường hợp khách hàng có đơn đòi quyền lợi khi mua nhà trên giấy đều ở thế yếu. Bởi hợp đồng cam kết luôn có lợi cho chủ đầu tư. Nắm bắt nhu cầu mua nhà chung cư ở các dự án khu đô thị mới, nhiều chủ đầu tư thảo hợp đồng mua bán suất nhà dưới danh nghĩa hợp đồng vay tiền hoặc hợp đồng đặt cọc. Ngoài khoản tiền khách hàng nộp cho chủ đầu tư (hoặc đơn vị phân phối nhà) ghi trong hợp đồng, họ còn phải nộp một khoản tiền chênh lớn ngoài giấy tờ.

Trong những lá đơn gửi tới Báo CAND, chị Trần Thị Nam Hải ở xã Mỹ Đình, huyện Từ Liêm, Hà Nội; anh Vũ Văn Trường ở phường Vĩnh Tuy, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội đã chuyển tới chúng tôi bản Hợp đồng vay vốn với Công ty Azland kèm theo đơn đăng ký quyền ưu tiên mua căn hộ CT1 Vân Canh. Chị Lê Thị Hà ở Khu đô thị Việt Hưng, quận Long Biên, Hà Nội cũng có bản Hợp đồng vay vốn với Công ty Cổ phần đầu tư phát triển và thương mại Hạ Long (Công ty Hạ Long) để được hưởng quyền mua căn hộ tại chung cư Hesco Văn Quán.

Dù nhiều khách hàng đã nộp tiền từ vài năm trước, nhưng Dự án CT1 Vân Canh (Hà Nội) để cỏ mọc nhiều năm qua.

Theo phản ánh của chị Lê Thị Hà, ngày 26/10/2011, Công ty Hạ Long ký Hợp đồng vay vốn với chị Hà, "mục đích sử dụng vốn vay phục vụ nhu cầu sản xuất kinh doanh theo hợp đồng ký với Công ty cổ phần Bất động sản Megastar. Số vốn vay là 432.540.000 đồng (tương ứng với 30% giá trị căn hộ hình thành trong tương lai). Theo hợp đồng, "khi sản phẩm của dự án Megastar Văn Quán do Công ty Megastar xây xong hạng mục móng, hai bên sẽ thanh lý hợp đồng vay vốn và ký hợp đồng mua bán căn hộ. Bên A (chị Hà) sẽ được quyền ưu tiên mua một căn hộ 89m² thuộc tòa nhà 45 tầng".

Dự kiến, công trình sẽ xây xong phần thân vào quý 4 năm 2012, hoàn thiện và bàn giao nhà quý 2 năm 2013. Tuy nhiên, từ khi huy động vốn đến nay, khách hàng sốt ruột chờ công trình động thổ mà vẫn chưa thấy đâu. Trên diện tích mà chị Hà nghĩ rằng mình sẽ có một căn hộ đẹp đẽ thì đến nay vẫn chỉ là đám đất và cỏ hoang. Chị Hà cũng như nhiều khách hàng khác tìm đến nhà đầu tư thứ cấp là Công ty Hạ Long đòi lại tiền. Tuy nhiên, hành trình đòi tiền của khách mua nhà Hesco Văn Quán cũng khó như… lên mây.

Ông Mai Quốc Huy, khách hàng của Dự án BrightCity thì cho rằng chủ đầu tư đã cố tình chiếm đoạt vốn của khách hàng bằng thủ đoạn đã tính toán trước. Ông Huy lý giải: "Tôi bị một người môi giới, giới thiệu đã thầu được 3 tầng hầm để xây dựng nhà nên mời tôi mua với giá ưu đãi. Nhưng nếu tôi muốn mua nhà thì phải nộp tiền chênh là 1,8 triệu đồng/m. Số tiền này tôi nộp trực tiếp cho chủ đầu tư nhưng không được thể hiện trên hóa đơn và hợp đồng".

Với cách huy động vốn dự án như phản ánh trên, nếu khách hàng có làm đơn khởi kiện tranh chấp dân sự ra tòa án thì những gì thể hiện trên hợp đồng đều không có lợi cho họ. Ví dụ như tiền chênh không thể hiện trên giấy tờ, hoặc điều khoản trong hợp đồng (của chị Hà với Công ty Hạ Long) có lợi cho bên chủ đầu tư như: Trường hợp bất khả kháng (hỏa hoạn, chiến tranh, chính sách pháp luật của Nhà nước thay đổi) thì bên B trả tiền vốn vay cho bên A cộng với lãi suất không kỳ hạn – điều đó là quá thiệt thòi cho bên A. Khá khẩm hơn chút ít là hợp đồng vay vốn của chị Nam Hải để mua căn hộ CT1 Vân Canh, nếu không mua nhà thì được hưởng lãi suất 8%/năm. Dù vậy, số tiền đó là quá ít ỏi so với lãi suất gửi ngân hàng.

Chủ đầu tư có sai phạm

Về tình trạng huy động vốn xây dựng nhà ở nhưng không triển khai dự án hoặc chậm triển khai xây dựng, Luật sư Dương Thị Ngọc, Văn phòng luật sư số 5 Hà Nội cho biết: Trường hợp giao dịch của khách hàng với chủ đầu tư từ ngày 8/8/2010 trở về sau được quy định trong Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Theo Điều 9.1 quy định chủ đầu tư được phép huy động vốn dưới 5 hình thức. Trong đó không có hình thức nào là "vay vốn để được quyền mua nhà". Mà chỉ có hình thức tương tự là "khách hàng góp vốn để được phân chia sản phẩm là nhà ở". Nghị định này cũng quy định, với hình thức này thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng khi "đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở".

Do vậy, nếu chủ đầu tư huy động vốn dưới hình thức vay vốn để được quyền mua nhà ở như những trường hợp trên thì vừa không đúng quy định của pháp luật về hình thức huy động vốn và cũng không đúng quy định về thời điểm được huy động vốn. Riêng đối với trường hợp đặt cọc thì cũng không thuộc một trong 5 hình thức huy động vốn được quy định. Do vậy, chủ đầu tư đương nhiên không được huy động vốn dưới hình thức này bất kể dự án đang ở giai đoạn nào.

Về ý kiến của khách hàng cho rằng một số chủ đầu tư đã lừa đảo nhằm chiếm đoạt tài sản của họ, luật sư Ngọc nêu ý kiến: "Nếu chủ đầu tư có thủ đoạn gian dối để làm khách hàng tin nhầm mà trao tài sản, sau đó cương quyết không hoàn trả thì có dấu hiệu phạm tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Khách hàng có thể làm đơn tố cáo gửi đến cơ quan Công an cấp quận, huyện nơi chủ đầu tư có trụ sở".

Trước thực trạng bức xúc của hàng loạt dự án bất động sản huy động vốn rồi nằm bất động, các cơ quan quản lý Nhà nước cần kiểm tra, rà soát để có biện pháp xử lý theo quy định. Đặc biệt là kiểm tra việc chủ đầu tư huy động vốn có đúng pháp luật hay không. Cần thu hồi các dự án nhà ở thương mại chậm triển khai và đang có tranh chấp với khách hàng để lên phương án giải quyết nhằm giảm bớt rủi ro và thiệt hại cho người dân. Nói về biện pháp nhằm hạn chế rủi ro, có ý kiến chuyên gia cho rằng cần phải có sự hiện diện của bên thứ ba là một ngân hàng thương mại nắm vốn có thể điều chỉnh được cả chủ đầu tư và khách hàng