Thị trường bất động sản: 30% dự án có nguy cơ phá sản

Giá đất chưa xây dựng cao gấp 1.000 lần giá thuê nhà/tháng

Tiến sĩ  Đinh Thế Hiển cho rằng: "Trong vòng 10 năm trở lại đây, giá nhà ở tại Việt Nam đã tăng hơn 10 lần. Xét về chỉ số giá nhà/thu nhập của người dân ở Việt Nam cao hơn nhiều so với các nước trong khu vực và trên thế giới. Cụ thể, chỉ số giá nhà/thu nhập người dân ở Việt Nam khoảng 26,6 lần trong khi khu vực Nam Á là 6,25 lần, Đông Á là 4,14 lần, Châu Âu, Trung Đông và Bắc Mỹ là 6,26 lần, Mỹ Latin và Caribe là 2,38 lần".

Sơ bộ có thể nói rằng, giá nhà đất ở Việt Nam nói chung và 2 thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM cao một cách bất thường nếu so sánh với mức thu nhập bình quân của đại bộ phận người dân, đặc biệt là những người làm công ăn lương.

Cũng theo tiến sĩ Đinh Thế Hiển: "Tính toán của Liên Hợp Quốc thì chỉ số giá nhà/thu nhập người dân khoảng 3 -4 lần là hợp lý". Về nguyên nhân của giá nhà đất ở Việt Nam cao chót vót, tiến sĩ Đinh Thế Hiển lý giải: "Chi phi đất tăng quá cao dựa trên nhu cầu đầu cơ, không theo quy luật giá trị và hiệu quả đầu tư sử dụng là một trong những nguyên nhân khiến thị trường BĐS khó khăn".

Trước đó, trong tháng 4.2012, tại TPHCM, NH Thế giới (World Bank) đã tổ chức giới thiệu công trình nghiên cứu "Đánh giá đô thị hóa ở Việt Nam". Đây là công trình nghiên cứu được thực hiện trong vòng 18 tháng bởi nhiều chuyên gia hàng đầu về đô thị của World Bank và một số chuyên gia trong nước, trong đó cũng có đưa ra một vài con số đáng quan tâm về giá BĐS ở Hà Nội.

Theo đánh giá của World Bank: Giá nhà đất ở hai thành phố này cao hơn so với các thành phố tương đương ở Châu Á. Tại Hà Nội và TPHCM, ở vùng ven đô, đất trống chưa xây dựng có giá khoảng 500USD/m2 hoặc hơn, nhưng càng vào gần trung tâm thành phố, giá đất trống chưa xây dựng ở Hà Nội càng tăng, và cao hơn ở TPHCM: Có thể lên đến 7.000 hoặc 8.000USD/m2 tại Hà Nội, trong khi ở TPHCM chỉ khoảng 4.000USD/m2.

Một điều đáng chú ý là đất trống chưa xây dựng có giá cao gấp khoảng 1.000 lần giá thuê nhà hằng tháng tại chính địa điểm đó. Nói cách khác,  chi phí bỏ ra để mua đất chưa xây dựng tương đương với chi phí thuê nhà trong khoảng 80 năm. Sự chênh lệch này lớn một cách bất thường và cho thấy giá đất chưa xây dựng phản ánh mạnh mẽ kỳ vọng cho rằng giá trị cho thuê hoặc bán lại đất sẽ tăng trong tương lai, để bù lại cho phí đầu tư ban đầu – và có lẽ một nguyên nhân khác của tình trạng này là sự thiếu vắng các giải pháp để tích trữ của cải. Những con số này cũng cho thấy, có khoảng 5% dân số Hà Nội có đủ tiền để mua BĐS với mức giá đã bị thổi phồng…".

"Vung tay quá trán", 30% dự án có nguy cơ thất bại

Những cơn sốt nhà đất trong quá khứ đã đẩy giá nhà đất ở Việt Nam tăng cao một cách bất thường. Theo đánh giá của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng tại buổi làm việc với DN BĐS TPHCM thì: "Khách hàng mua nhà không trực tiếp sử dụng mà chỉ nhằm mua đi bán qua bán lại. Điều này tạo ra thị trường ảo. Số lượng nhà đầu tư trung gian quá lớn, khiến chúng ta ngộ nhận thị trường phát triển mạnh". Trong quá khứ, sự ngộ nhận sai lầm dẫn đến tình trạng nhà nhà đầu tư BĐS.

Theo số liệu của Cục Quản lý nhà Bộ Xây dựng, cả nước có đến 2.400 dự án BĐS, tạo ra 300 triệu mét vuông nhà ở. Trong đó chủ yếu tập trung  ở TPHCM và Hà Nội. Riêng TPHCM đã có đến 1.166 dự án. Theo nhận định của ông Nguyễn Mạnh Hà – Cục trưởng Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng: "Nếu xét trên chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 thì số lượng như trên là không nhiều, nhưng vấn đề những dự án BĐS tập trung quá nhiều ở TPHCM và Hà Nội dẫn đến tình trạng cung BĐS lớn hơn nhu cầu".

Hậu quả của tình trạng đầu tư tràn lan vào BĐS để lại một hậu quả khó giải quyết. Tiến sĩ Đinh Thế Hiển thì cho rằng có đến 30% số dự án BĐS trong thời gian tới không thể tiếp tục đầu tư, bởi thiếu vốn và không đáp ứng được yêu cầu không gian sinh sống.