“Chờ bất động sản trở về với giá trị thực”, “bất động sản vẫn chưa chạm đáy”, “giá nhà đất vẫn còn tiếp tục giảm”… Vậy giá trị thực sự của bất động sản là bao nhiêu?
Vay 500 triệu mua nhà 1 tỷ dễ bị ‘đứt gánh giữa đường’
Tôi là kỹ sư xây dựng với 7 năm kinh nghiệm thi công nhà chung cư cao tầng.
Đọc qua các ý kiến tư vấn về việc mua nhà vào thời điểm này, tôi thấy nhiều bạn đọc cho rằng việc đó chưa nên, hãy cứ “chờ bất động sản (BĐS) trở về giá trị thực”.
Vậy giá trị thực của BĐS (chỉ tính riêng các dự án chung cư) là bao nhiêu?
BĐS thời kỳ hưng thịnh có thể thu được lợi nhuận rất lớn. Ảnh minh họa: Internet
Tôi làm một ví dụ đơn giản thế này cho mọi người hiểu:
Ông A lập ra một dự án đầu tư vào một khu đất với diện tích 1000m2. Với vị trí đất này giá khoảng 30 triệu đồng/m2 (tôi đang tính giá thị trường ở Hà Nội).
Vậy với bài toán trên thì chủ đầu tư sẽ bỏ ra khoảng 30 tỷ đồng tiền đất.
Trong khoảng 1000 m2 chủ đầu tư sẽ sử dụng khoảng 700 m2 xây dựng (Hầu như các chủ dự án đầu tư Việt Nam không theo tiêu chuẩn. Họ tận dụng hết đất để xây dựng, chỉ để ra phần nhỏ diện tích cho không gian chung).
Với 700 m2 xây dựng thì chủ đầu tư sẽ bán đươc diện tích sử dụng là 550 m2/sàn (trừ hành lang chung).
Với chung cư 21 tầng thì chi phí bình quân dao động từ khoảng 4-6 triệu/m2 (đây là bình quân giá trị/m2 xây cho đến khi hoàn thiện và bàn giao vào ở). Tính như vậy chủ đầu tư sẽ có khoảng 20 tầng để bán (1 tầng hầm để xe).
Chủ đầu tư phải bỏ ra tổng giá tiền (tính theo giá trị lớn nhất)
Tổng chi = 30 tỷ + (6 x 700 x 21 tầng) = 118,2 tỷ đồng.
Nếu bán với giá 20 triệu/m2:
Tổng thu = 550 m2 x 20 tầng x 20 triệu/m2 = 220 tỷ
Vậy lợi nhuận ở đây sẽ là 220 – 118,2 = 101,8 tỷ đồng. Một con số quá khủng!
Nếu CĐT xây khoảng 25-30 tầng để bán thì con số lợi nhuận còn lớn hơn nhiều. Và nếu đất này là đất dự án nhà xã hội thì sẽ rất được ưu đãi về giá, có khi còn rẻ hơn con số 30 triệu/m2 dù giá thị trường có thể ở khoảng 40-50 triệu/m2.
Cũng với bài toán này hãy xem thử nếu lô đất nằm ở vị trí 15 hay 20 triệu/m2 đất, xây chung cư 30 tầng, giá xây dựng khoảng 5 triệu/m2 xây dựng thì sẽ thế nào.
Tổng chi = 15 x 1000 m2 + 5 x 700 m2 xây dựng x 30 tầng = 120 tỷ đồng
Nếu bán với giá 8 triệu/m2:
Tổng thu = 29 tầng x 550 m2/tầng x 8 triệu/m2 = 127,6 tỷ đồng.
Như vậy với giá bán 8 triệu đồng/m2, chủ đầu tư vẫn có lời 7,6 tỷ đồng cho 1 dự án thi công khoảng 1,5 năm.
Thoạt nhìn ta thấy chủ đầu tư bỏ ra 120 tỷ ra trong vòng 1,5 năm mà số lời chỉ được 7,6 tỷ là rất ít so với lãi suất ngân hàng. Nhưng thực sự chủ đầu tư không hoàn toàn bỏ ra 120 tỷ vì có dự án là chủ đầu tư lên sàn BĐS rao bán rồi. Tiền đó là tiền của những người mua nhà bỏ ra.
Điều đó nói lên cho chúng ta biết được bản chất siêu lợi nhuận của những dự án BĐS thời kỳ hưng thịnh là thế nào.
Còn với thời điểm hiện tại, nếu bán với mức giá 8 triệu đồng/m2 khu xa trung tâm, tôi nghĩ họ vẫn có lợi nhuận sau khi đã trừ hết chi phí.
Hy vọng có sự can thiệp sâu sắc hơn của Nhà nước để giá BĐS hợp lý hơn và một ngôi nhà mơ ước với phần đông người lao động không còn là một giấc mơ quá xa vời.
Lê Văn Lục
Chia sẻ những kinh nghiệm về mua bán nhà đất, căn hộ của bạn tại đây.
No comments:
Post a Comment