Hạn chế lạm dụng quyền lực và tham nhũng đất đai

Một chủ đề tranh luận hiện nay là có nên chuyển sang chế độ đa sở hữu đất đai hay không? Theo tôi điều này không cần thiết.

Hiện nay ngoài Việt Nam, Trung Quốc, Cuba còn có một số nước thực hiện chế độ sở hữu công về đất đai bằng luật pháp như Hồng Kông, Singapore, Israel, hay đất đai thuộc nhà vua như Anh, thế nhưng thị trường bất động sản có trở ngại gì đâu.

Vấn đề then chốt là làm thế nào mà quyền của người sử dụng đất cũng được bảo vệ bằng luật pháp như quyền của người sở hữu đất. Để làm việc đó người ta đưa quyền sử dụng đất vào quyền tài sản, được bảo vệ bằng Luật Tài sản. Chẳng hạn, trong Luật Tài sản (năm 2007) của Trung Quốc, sau khi Điều 3 tuyên bố Nhà nước kiên trì kinh tế đa sở hữu với sở hữu công làm chủ thể thì Điều 4 liền xác định là tài sản của Nhà nước, tập thể, tư nhân được pháp luật bảo vệ, không ai được xâm phạm.

Điều 39 quy định người nắm giữ quyền tài sản có quyền chiếm hữu, sử dụng, hưởng lợi và định đoạt đối với bất động sản hay động sản của mình theo luật định. Tôi mong Quốc hội nước ta sớm ban hành Luật Tài sản.

Khi nước ta quốc hữu hóa đất đai năm 1980 thì không có xáo trộn gì vì đang lúc nền kinh tế kế hoạch hóa, nhưng nay đem tư hữu hóa trở lại trong nền kinh tế thị trường thì sẽ có nhiều hậu quả phức tạp khó lường.

Một ví dụ: lúc đầu tôi tưởng chỉ vài năm là thực hiện xong NĐ 61/CP chủ trương bán nhà của Nhà nước cho người đang ở thuê để xóa bao cấp nhà ở, nào ngờ đến nay đã 20 năm mà vẫn chưa hoàn thành!

Bên cạnh đó, cách phân loại đất hiện nay thành đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp thể hiện tư duy lấy nông nghiệp làm trung tâm, không còn phù hợp với thời kỳ công nghiệp hoá, đô thị hóa.

Nên gọi đất phi nông nghiệp là đất xây dựng, và quy định trong đó có nhóm đất đô thị. Vì không xem đất đô thị là một nhóm như hiện nay nên không có chính sách riêng về đất đô thị, thu thuế nhà đất đô thị, ra văn bản pháp quy về quản lý đất đô thị, không xác định chính xác được mật độ dân số đô thị, hàng năm không thống kê diện tích đất đô thị. Do đó, đề nghị bổ sung nhóm đất đô thị vào Luật.

Điều quan trọng trong chính sách đất đô thị là làm thế nào để huy động vốn cho phát triển đô thị từ sử dụng đất đô thị. Về mặt này, có thể tham khảo kinh nghiệm hay của các nước để đưa vào Luật như phí phát triển, nghĩa vụ quy hoạch, thu hồi vốn đã tạm ứng cho phát triển hạ tầng.

Chẳng hạn Đài Loan quy định chủ đầu tư các dự án khu đô thị công thương nghiệp tổng hợp có nghĩa vụ "quyên tặng" cho chính quyền sở tại 30% diện tích đất toàn khu để làm khu sinh thái xanh và "quyên hiến" số tiền ít nhất bằng 12% giá trị đất toàn khu đô thị để chính quyền lập quỹ giao đơn vị quản lý cây xanh chăm sóc khu vực sinh thái xanh. Phương thức này trong luật nước Anh gọi là "nghĩa vụ quy hoạch".

Luật nước ta cần có quy định rõ về việc bảo vệ đất canh tác, nhất là đất màu mỡ. Hiện nay không có điều khoản nào, vì thế mới có hiện tượng mở tràn lan các khu công nghiệp, khu giải trí, sân golf vào vùng đất canh tác. Trung Quốc quy định chặt chẽ việc bảo vệ đất nông nghiệp, trước hết là đất có thủy lợi và đất rau, hạn chế đưa đất nông nghiệp vào phát triển đô thị.

Tôi đề nghị thay chế độ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế bằng chế độ trưng thu đất vì lợi ích công cộng, và xác định rõ lợi ích công cộng là những gì, như thông lệ trên toàn thế giới.

Như vậy, sẽ thể hiện đúng thực chất của vấn đề, vì đâu chỉ có việc thu hồi đất đai mà Nhà nước đã giao mà còn cả tài sản của công dân gắn với đất nữa. Người có tài sản bị trưng thu không phải là đối tượng bị thiệt hại mà nên được xem là người đóng góp (tài sản) vào sự phát triển, do đó ngoài việc thu hồi phần giá trị đã đóng góp thì còn phải được hưởng lợi từ sự phát triển đó, như vậy mới công bằng.

Giá trị tài sản đóng góp không nên đánh giá qua giá thị trường, vì giá thị trường là kết quả giao dịch ở thời điểm xác định tại một địa điểm xác định, còn giá trưng thu là giá áp dụng cho một khu vực trong một quãng thời gian.

Vì vậy, chỉ nên nói là đánh giá một cách công bằng hoặc theo giá công bằng, tức là ít nhất phải đủ để tái tạo lại tài sản tương đương tại địa điểm khác tương tự.

Hơn nữa, chỉ nên thu hồi đất để giao thẳng cho dự án trong trường hợp cá biệt và ở ngoài đô thị, còn trong đô thị thì nên thực hiện chế độ dự trữ đất để phát triển đô thị theo quy hoạch, tức là Nhà nước trưng thu một diện tích đất rộng lớn nằm trong phạm vi quy hoạch sẽ được thực hiện trong từng kế hoạch 5 năm rồi giao cho chính quyền đô thị quản lý, lập quy hoạch chi tiết và chia lô, xây dựng hạ tầng khung rồi tùy mục đích phát triển của từng lô mà chuyển nhượng đất cho các bên có nhu cầu sử dụng theo các giá khác nhau.

Riêng đối với lô đất dành cho các hoạt động kinh doanh thì tổ chức đấu giá đất hay đấu thầu dự án. Nếu không đủ số bên tham gia đấu giá hoặc đấu thầu thì có thể giao đất theo giá thỏa thuận.

Như vậy, các dự án phát triển khu đô thị mới sẽ được thực hiện liền khoảnh và tập trung, đỡ tốn kém đầu tư hệ thống hạ tầng cấp 1, xây khu vực nào xong là có thể vận hành ngay, tạo được bộ mặt đô thị hoàn chỉnh và hiện đại, nhất là thực hiện được tính minh bạch, xóa cơ chế xin cho, hạn chế sự lạm quyền của các công chức và chống được tham nhũng.

Dự án riêng lẻ nào ngoài khu vực nói trên dù phù hợp quy hoạch thì chủ đầu tư cũng phải tự tìm kiếm lấy đất theo cơ chế thị trường.

Đất trong khu vực quy hoạch nhưng sẽ thực hiện trong tương lai xa hơn thì được tự do chuyển nhượng (không có quy hoạch "treo") nhưng chính quyền được áp dụng quyền "tiên mãi" như từng được áp dụng ở miền Nam dưới thời chính quyền cũ.

Ngoài tiền phải nộp để được chuyển nhượng đất từ quỹ dự trữ đất, thì các chủ đầu tư chỉ phải đóng các sắc thuế như thuế giá trị gia tăng và thuế lợi nhuận khi chuyển nhượng tài sản đã được phát triển cho các bên có nhu cầu, và các bên này hàng năm đóng thuế tài sản.

Tóm lại, các khoản thu từ đất, trước hết là đất đô thị, phải thống nhất và rõ mục đích, không nên đối tượng này thì nộp thế này, đối tượng khác nộp thế khác.

* Tác giả bài viết hiện là Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam

Sẽ tăng thanh khoản ở phân khúc nhà giá rẻ?

Nếu nói về sự giảm giá, thị trường bất động sản phía nam đã đi trước phía bắc, nên các chủ đầu tư đã gặt hái một số thành công nhất định. Và dù cố “kìm cương” giá bán, nhưng với sức ép khó khăn nguồn vốn, buộc các chủ đầu tư dự án bất động sản phía bắc giảm giá theo. Dẫu thị trường chưa sôi động, nhưng không thể phủ nhận, đã có những giao dịch thành công. Những người quan tâm tới thị trường bất động sản luôn nhắc đến chung cư VP3 Linh Ðàm (quận Hoàng Mai). Bởi hồi đầu năm, chủ đầu tư dự án này đã công bố mức giảm giá từ 31 triệu đồng/m2, thì đến giữa năm, giảm xuống mức từ 25 triệu đồng/m2. Và hiện nay các nhà đầu tư thứ cấp đang chào bán trên thị trường với mức giá từ 22 triệu đồng/m2.

Với thị trường khu vực phía tây, dọc theo quốc lộ 32, thị trường vẫn tiếp tục đóng băng. Chị Thanh (quận Cầu Giấy), một nhà đầu tư cho biết, đã chấp nhận bán căn hộ tòa nhà HHB dự án Tân Tây Ðô, lỗ 1 triệu đồng/m2 (giá mua 15,5 triệu đồng/m2), nhưng vài tháng nay không ai hỏi mua lại.

Có nhiều nguyên nhân khiến thị trường bất động sản rơi vào cảnh trầm lắng kéo dài. Song, một nguyên nhân quan trọng khiến thị trường này khó “vực dậy” sớm là bởi giá nhà ở, đất ở dù đã giảm, nhưng vẫn quá đắt. Vì sao như vậy? Theo các chuyên gia, thứ nhất, hiện tượng đầu cơ đã tạo ra giá trị “ảo” của bất động sản. Thứ hai, bản thân các doanh nghiệp bất động sản khi làm dự án không phải bằng vốn tự có của mình mà là vốn đi vay của ngân hàng hoặc huy động của khách hàng. Thứ ba, với tâm lý “người đẻ chứ đất không đẻ”, nên người có nhu cầu thật do không hiểu biết sâu rộng đã vô tình tạo cho giá nhà, đất đắt thêm. Nguyên nhân cuối cùng, do pháp luật về đất đai chưa hoàn thiện, chưa định hướng phát triển thị trường minh bạch.

Nhận định về xu hướng thị trường trong những tháng cuối năm, chuyên gia kinh tế Trần Kim Chung cho rằng, rất có thể sẽ có một xung lực tốt được vận hành vào thị trường bất động sản. Nếu các điều kiện vĩ mô không xấu đi, nhiều khả năng thị trường sẽ đi lên, đặc biệt là thanh khoản ở phân khúc nhà giá rẻ, diện tích nhỏ vừa phải. “Trong vòng 10 năm trở lại đây, thị trường bất động sản vẫn lên xuống theo một chu kỳ nhất định. Sau hơn hai năm trầm lắng và có thể nói là “đã ở đáy” vào giữa năm 2012, thị trường sẽ phải đi lên theo quy luật, dẫu rằng có thể khác nhau từ địa bàn, phân khúc, loại hình hay từng doanh nghiệp cụ thể, song xu thế chung của thị trường phải tìm kiếm lối đi lên là khá rõ nét” – chuyên gia này phân tích.

Tuy nhiên, cũng trong thời gian từ nay đến cuối năm, sẽ có không ít chủ đầu tư bắt buộc phải từ bỏ thị trường, bán lại dự án vì nguồn vốn đang quá lệ thuộc vào ngân hàng. Sẽ vẫn còn những dự án phải hạ giá nhằm cắt lỗ, để trả lãi và gốc các khoản vay từ trước. Nhưng ngược lại, vẫn có một số doanh nghiệp thật sự có năng lực về tài chính đã bắt đầu tìm kiếm các cơ hội để đón đầu một chu kỳ mới của thị trường sau khi suy thoái. Các doanh nghiệp này hoặc đã thoát ra trước cuộc khủng hoảng của thị trường hoặc đã tiếp cận được với nguồn vốn mới trong và ngoài nước. Và chỉ có doanh nghiệp nào thật sự có “sức khỏe” tốt, thực hiện tốt các vấn đề kỹ thuật trong thi công để bảo đảm chất lượng công trình, đưa ra sản phẩm phù hợp với nhu cầu, tất yếu sẽ chiếm được ưu thế trên thị trường và sẽ có được kết quả tốt về lâu dài cả về thương hiệu lẫn kinh tế.

Mua nhà đất trả góp

Mua nhà đất trả góp

Đình Dũng

Phối cảnh dự án khu đô thị dịch vụ sân bay Blue Topaz tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. Ảnh: TL.

(TBKTSG Online) – Không chỉ có dự án căn hộ áp dụng phương thức thanh toán linh hoạt tới mức cho trả góp từng mét vuông căn hộ, thị trường cũng đã ghi nhận dự án đất nền tại các tỉnh lân cận cũng bắt đầu áp dụng phương thức này để kích cầu.

Tập đoàn Đất Xanh đang chuẩn bị chào bán đợt hai nền đất dự án khu dân cư Gold Hill tại huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai vào ngày 7-10, với phương thức thanh toán chỉ 5 triệu đồng/tháng. Với tiến độ thanh toán này, người mua sẽ có khoảng 2,5 năm để thanh toán số tiền lô đất.

Dự án khu dân cư này có khoảng 1.100 nền đất, giá bán 3,2 triệu đồng/mét vuông, khoảng 400 triệu đồng/nền.

Giá trị đầu tư nhỏ, người mua không phải vay ngân hàng mà có thể dùng tiền của mình để đầu tư là những lợi thế thường được các chủ đầu tư dự án đất nền tại các tỉnh lân cận TPHCM nhắc tới khi chào bán sản phẩm ra thị trường.

Công ty cổ phần bất động sản Nam Tiến, ngày 1-10, đã mở bán đất nền dự án khu đô thị dịch vụ sân bay Blue Topaz trên đường Giải Phóng, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai.

Ông Trần Đức Phương, Tổng giám đốc Công ty Nam Tiến, cho biết khoàng 224 nền nhà phố thương mại có diện tích trung bình 100 mét vuông của dự án được chào bán với giá 302 triệu đồng/nền.

Ông Phương kỳ vọng với vị trí chỉ cách sân bay quốc tế Long Thành khoảng hai cây số và giá trị đầu tư không quá nhiều, dự án sẽ thu hút các nhà đầu tư nhỏ lẻ có tiền nhàn rỗi đang tìm kênh đầu tư tại thời điểm hiện nay.

Cũng với phương thức kéo giãn tiến độ thanh toán, Công ty Becamex IJC và Becamex ISC thông qua đơn vị phân phối độc quyền là Công ty địa ốc Tất đất Tấc vàng đang chào bán dự án nhà phố thương mại Prince Town tại trung tâm thành phố mới Bình Dương.

Ông Hoàng Anh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty địa ốc Tất đất Tấc vàng, cho biết khoảng 50 trong tổng số 129 căn nhà phố của dự án này được chào bán với giá khoảng 5 tỉ đồng/căn, với phương thức thanh toán kéo giãn ra thành 42 đợt.

Người mua thanh toán 10% giá trị căn nhà (khoảng 500 triệu đồng) là có thể nhận nhà để kinh doanh hoặc cho thuê, phần còn lại sẽ trả dần theo số đợt trên trong vòng bảy năm không lãi suất.

Ông Tuấn cho biết trong tình hình thị trường còn khó khăn như hiện nay thì việc chia nhỏ các đợt thanh toán sẽ giúp người mua bớt áp lực tài chính, qua đó sẽ tiếp cận khách hàng dễ hơn.

Hy vọng mới cho thị trường địa ốc

Ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, sau khi Nghị định 58/2012/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực (ngày 15/9/2012), một số quỹ đầu tư nước ngoài đã đến Việt Nam tìm kiếm cơ hội đầu tư. Các quỹ này sẽ được phép hoạt động dưới hình thức quỹ đầu tư chứng khoán đại chúng.

Danh tính cụ thể các quỹ này chưa được tiết lộ, nhưng theo ông Mai, việc đàm phán giữa các DN Việt Nam với đối tác đến từ nước ngoài là có triển vọng, mở ra hướng đi mới trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh địa ốc tại Việt Nam.

Các quỹ BĐS nước ngoài sẽ được phép hoạt động dưới hình thức quỹ đầu tư chứng khoán đại chúng.

Theo Nghị định 58/2012/NĐ-CP, quỹ đầu tư bất động sản phải đảm bảo tối thiểu 65% giá trị tài sản ròng được đầu tư vào bất động sản. Bên cạnh đó, quỹ phải đảm bảo tối đa 35% giá trị tài sản được đầu tư vào tiền, giấy tờ có giá, chứng khoán niêm yết, chứng khoán giao dịch, trái phiếu chính phủ. Tài sản của quỹ đầu tư bất động sản phải được lưu ký tại ngân hàng giám sát; bất động sản đầu tư phải được nắm giữ trong thời gian tối thiểu 2 năm kể từ ngày mua.

Cũng theo quy định mới ban hành, quỹ đầu tư bất động sản được đầu tư vào nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành. Nếu là công trình đang xây dựng dở dang, phải bảo đảm đã có hợp đồng giao dịch với khách hàng có thể bán được, hoặc sử dụng được, dự án phải được thực hiện đúng tiến độ, không phải là đất chưa có công trình xây dựng…

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), nghị định mới của Chính phủ cho phép sự ra đời của quỹ đầu tư bất động sản là một trong những cơ sở quan trọng để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.

Giữa tháng 9 vừa qua, trong chuyến thăm của Bộ trưởng Kinh tế và Công nghệ Đức, ông Philipp Roesler đến Việt Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng ký bản ghi nhớ với ông Schwabisch Hall, thành viên HĐQT Công ty cổ phần Bausparrkasse (BSH, CHLB Đức) về việc đưa mô hình quỹ tiết kiệm cho vay nhà ở của BSH đã được triển khai thành công tại Đức và một số quốc gia khác áp dụng tại Việt Nam. Bước đầu, hai bên thống nhất hình thành nhóm nghiên cứu gồm chuyên gia thuộc Bộ Xây dựng cùng chuyên gia của BSH nghiên cứu mô hình này và đề xuất với các cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung, hoặc xây dựng mới văn bản quy phạm pháp luật phù hợp với điều kiện của Việt Nam, tạo hành lang pháp lý cho việc hình thành và hoạt động có hiệu quả, an toàn cho các ngân hàng tiết kiệm cho vay nhà ở tại Việt Nam.

Mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở xã hội do Bộ Xây dựng đề xuất hướng đến những người có thu nhập thấp, hộ nghèo tại đô thị vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội và doanh nghiệp trong nước vay để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Nguồn vốn hình thành quỹ từ nguồn vốn hiện có của Quỹ phát triển nhà ở. Hình thức tham gia quỹ là tự nguyện. Cá nhân, hộ gia đình tham gia đóng quỹ với tỷ lệ 30% tổng số tiền dự kiến vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội sau 5 năm sẽ được vay vốn mua nhà. Mức tiền được vay thêm tối đa bằng 2 lần tổng số tiền đã đóng vào quỹ… Các quỹ đầu tư bất động sản và tiết kiệm nhà ở này dự kiến chính thức đi vào hoạt động từ năm 2013, mở ra hy vọng mới cho các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản đang gặp nhiều khó khăn trong những năm gần đây.
 

Quản lý nhà ở Hà Nội: Sớm chuyển giao cho thành phố quản lý

Đến nay, khoảng 90% nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn Hà Nội đã được bán theo Nghị định 61/CP. Nhưng còn hàng ngàn hộ vẫn chưa được giải quyết, vì nhiều nguyên nhân: thiếu giấy tờ nhà, đất, hoặc cơ quan chủ quản đã cổ phần hóa…

Chật vật làm sổ đỏ

Được cấp đất và sử dụng ổn định từ gần 20 năm nay, song 12 hộ gia đình sống ở khu tập thể Đội xe 306, Công ty Vận tải ô tô số 3 ở xã Đại Mỗ (huyện Từ Liêm) vẫn không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất (sổ đỏ).

Từ năm 2003, UBND TP Hà Nội đã có văn bản yêu cầu “Công ty Vận tải ô tô số 3 trình UBND huyện Từ Liêm cấp sổ đỏ cho 12 hộ gia đình cán bộ, công nhân viên, với tổng diện tích  1.438m2 đất trước 30/6/2003″. Tuy nhiên, đến nay, Công ty này chưa một lần trình văn bản tới UBND huyện Từ Liêm, dẫn đến, các hộ dân ở đây không được cấp phép xây dựng, không được cải tạo nhà và nhiều sự hạn chế khác. Trao đổi với chúng tôi, ông Nguyễn Viết Hùng, Phó Chủ tịch UBND xã Đại Mỗ cho biết: “Lãnh đạo xã biết người dân rất khổ và bức xúc vì không được cấp sổ đỏ để cải tạo, sửa chữa nhà ở. Chúng tôi đã giục nhiều lần, nhưng mãi không thấy phía Công ty hồi âm  nên xã và huyện cũng không thể làm được…”.

Anh Vũ Tuấn Anh, người có đất ở đây cho biết: “Chúng tôi đã lên UBND xã, nhưng lãnh đạo xã nói phải có hồ sơ của Công ty Vận tải ô tô số 3 trình UBND huyện mới cấp sổ đỏ được. Khi chúng tôi quay về công ty, họ lại thờ ơ… bỏ mặc”.

Lãnh đạo xã Đại Mỗ còn cho biết, ngoài khu đất của Công ty Vận tải ô tô số 3, trên địa bàn xã còn có hơn 20 hộ gia đình thuộc khu nhà ở của Công ty Viễn thông rơi vào tình cảnh tương tự, nên chưa được làm sổ đỏ.

Sớm chuyển giao để thành phố quản lý

Đây không phải là trường hợp hiếm gặp, thực tế, toàn thành phố, còn rất nhiều khu vực tương tự. Theo số liệu tổng hợp chưa đầy đủ của Sở Xây dựng Hà Nội, hiện TP có khoảng 12.000 hộ đang ở nhà có nguồn gốc thuộc sở hữu Nhà nước, nhưng nay không còn cơ quan quản lý, cũng chưa tiến hành kê khai theo yêu cầu của TP. Sở Xây dựng cho biết, vì không có cơ quan quản lý từ nhiều năm nay (do cơ quan đã giải thể hoặc chuyển đổi mô hình hoạt động, cổ phần hóa…) nên coi như bị… mất gốc. Toàn bộ hồ sơ nhà đất đã bị thất lạc. Nên có những trường hợp đã chuyển nhượng quyền sử dụng bằng giấy tờ viết tay. Trong nhiều năm, các khu nhà ở thuộc diện này đều có hiện tượng mua đi bán lại bằng giấy tờ viết tay, hoặc xây dựng không phép, sai phép… nên càng khó xét cấp sổ đỏ. Trong tổng số khoảng 12.000 trường hợp, huyện Thanh Trì chiếm nhiều nhất 3.190 trường hợp, tiếp đó, quận Ba Đình: 2.852, Hoàng Mai: 1.988, Thanh Xuân: 852 trường hợp…

Theo Sở Xây dựng, muốn thực hiện công tác phát triển và quản lý nhà ở theo Luật Nhà ở (có hiệu lực thi hành từ 1/7), rất nhiều nội dung công tác cần được đổi mới, nhưng phải đặc biệt chú ý vai trò quyết định và trách nhiệm của thủ trưởng các bộ, ngành, cơ quan, đơn vị đang quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước trong việc chuyển giao toàn bộ quỹ nhà ở về cho thành phố.

Để giải quyết những bức xúc cho dân, UBND TP Hà Nội đã yêu cầu UBND các quận, huyện, thị xã và Công ty Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội, Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (Bộ Quốc phòng) có biện pháp phối hợp giải quyết hồ sơ, cải cách thủ tục hành chính trong việc cấp sổ đỏ cho các trường hợp mua nhà theo Nghị định 61/CP, đảm bảo thời gian giải quyết hồ sơ theo quy định, không để kéo dài.

Theo KTĐT

Đất nền giá rẻ ồ ạt bung hàng

(TNO) Hàng loạt dự án đất nền giá rẻ ở Đồng Nai, Bình Dương và Long An được ồ ạt mở bán. Đây là một trong những điểm sáng của thị trường bất động sản (BĐS) vốn đang ảm đạm hiện nay.

Ngày 1.10, Công ty BĐS Nam Tiến đã mở bán dự án BĐS sân bay Blue Topaz (H.Long Thành, Đồng Nai), với giá chỉ từ 302 triêu đồng/nền. Đặc biệt, khi khách hàng đăng ký mua nền đất tại dự án này sẽ được chiết khấu ngay 3% giá trị.

Được biết, dự án Blue Topaz nằm sát sân bay quốc tế Long Thành, có quy mô 4,5 ha với 224 nền nhà phố thương mại và hiện đã hoàn thành phần hạ tầng.

Lãnh đạo Công ty Nam Tiến cho biết mặc dù mới mở bán nhưng số lượng khách hàng đặt chỗ đã rất lớn.

  
Giá rẻ, cộng với chính sách hấp dẫn đã khiến đất nền vùng ven thu hút được nhiều khách hàng, những nhà đầu tư nhỏ – Đình Sơn

Cạnh đó, Công ty Tấc Đất Tấc Vàng cũng chào bán 50 căn nhà phố thương mại 2-3 mặt tiền đẹp nhất tại dự án Prince Town (Bình Dương), chuyên phục vụ cho kinh doanh thương mại tại khu đô thị mới Bình Dương. Dự án rộng hơn 22 ha, với tổng vốn đầu tư 500 tỉ đồng do Becamex IJC làm chủ đầu tư.

Ông Hoàng Anh Tuấn – Tổng giám đốc Công ty Tấc Đất Tấc Vàng – cho biết hiện Prince Town đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng, nhưng khách hàng chỉ cần thanh toán 10% là có thể nhận nhà ngay để kinh doanh, số tiền còn lại được trả dần trong vòng bảy năm với 42 đợt thanh toán, và đặc biệt là khách hàng không phải trả lãi suất.

Một lãnh đạo của Công ty Phúc Khang cho biết công ty này đã chính thức chào bán đợt hai dự án Sunflower City (Đồng Nai) với khoảng 279 nền ở mức giá trung bình từ 2,8 triệu đồng/m2 và chỉ sau hai tuần mở bán đã có trên 100 nền được khách hàng đặt mua.

Mới đây, Công ty Khang Linh (Vũng Tàu) đã triển khai chương trình giảm 1 tỉ đồng cho tất cả khách hàng khi mua một cặp sản phẩm tại dự án khu đô thị trung tâm Metropolitan và dự án khu nghỉ dưỡng Ocenami (Vũng Tàu).

Ngoài ra, công ty này cũng giảm giá đến 40% cho các khách hàng khi mua sản phẩm tại khu dân cư Khang Gia Hân (TP.Vũng Tàu).

Ông Lê Chí Hiếu – Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM – cho rằng đất nền giá rẻ hiện làm điểm sáng của thị trường.

Các chuyên gia cho rằng, BĐS vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn, là cơ hội để những người có nhu cầu thật về nhà ở mua được nhà đất với giá tốt nhất. Tuy nhiên, rào cản lớn nhất hiện nay là tâm lý khách hàng vẫn đang muốn chờ giá nhà đất giảm thêm nữa mới mua vào.

Ngoài ra, những khó khăn về tài chính cũng là một trở ngại.

Chính vì vậy, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM - thì Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ tín dụng, hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà, nhất là những người mua căn nhà đầu tiên.

Đình Sơn

"Bao vây" chủ đầu tư đòi căn hộ
Tồn gần 1.000 căn hộ
Loạn căn hộ penthouse
Giá căn hộ ở Hà Nội tiếp tục giảm
Quỹ đầu tư bất động sản phải có vốn trên 50 tỉ đồng
Giá bất động sản muốn giảm không dễ
Nhiều ngành nghề “đóng băng” theo bất động sản
Tín dụng đổ vào bất động sản
Thị trường bất động sản chưa có dấu hiệu phục hồi
Nhiều kiến nghị giải cứu thị trường bất động sản
Mọc như nấm, chết như rạ

Đề nghị xem xét lại bản án tranh chấp đất tại thị xã Bà Rịa

Theo nhận định của Luật sư Trung thì cả hai bản án sơ thẩm và phúc thẩm đều không phù hợp với quy định của pháp luật và thực tế khách quan của vụ án.

Đối với bản án sơ thẩm: Bản án sơ thẩm số 17/2009/DSST ngày 29/07/2009 lấy lý do bà Xuân không sử dụng đất nên chỉ công nhận một phần, tước bỏ phần lớn quyền sở hữu nhà và sử dụng đất của bà Xuân là không có căn cứ bởi:

Thứ nhất, việc bà Xuân không sử dụng đất không đồng nghĩa với việc bà Xuân từ bỏ quyền sở hữu của mình (đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và sở hữu).

Thứ ba, Tòa án đưa ra luận điểm trên nhưng lại không đưa ra được các căn cứ pháp lý, cũng như lập luận xác đáng.

Mặt khác, tại bản án sơ thẩm ghi nhận bà Nhung vào ở trên nhà đất này từ năm 1991, quản lý và sử dụng ổn định nhà đất, đóng thuế cho Nhà nước từ trước khi có Luật đất đai năm 1993 đến nay từ đó áp dụng khoản 4 điều 50 luật đất đai công nhận quyền sở hữu phần lớn diện tích đất đang tranh chấp nói trên cho bà Nhung là hòan tòan không phù hợp.

Theo quy định tại khoản 4 điều 50 Luật đất đai thì “hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 điều 50 nhưng đất được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993, nay được UBND xã, phường, thịtrấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất”.

Trong vụ việc này mặc dù bà Nhung sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 nhưng lại là đất đang tranh chấp. Bà Nhung không được UBND phường Long Toàn xác nhận là đất không có tranh chấp. Do đó Tòa án nhân dân thị xã Bà Rịa căn cứ khỏan 4 điều 50 Luật đất đai công nhận quyền sở hữu đất nói trên cho bà Nhung là trái với quy định của Luật đất đai và xâm phạm nghiêm trọng tới quyền lợi hợp pháp của bà Trần Thị Xuân và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan.

Đối với bản án phúc thẩm: Bản án phúc thẩm số 123/2009/DSPT cho rằng hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà Tâm với bà Xuân là hợp đồng giả cách nhằm trốn tránh quy định của nhà nước về việc không được sở hữu, sử dụng nhà đất khi làm thủ tục xuất cảnh định cư ở nước ngoài, từ đó xác định hợp đồng nói trên vô hiệu và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà số 12116/CN-SHN do Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai cấp cho bà Xuân không có giá trị pháp lý là không có căn cứ. Tại thời điểm bà Tâm xuất cảnh pháp luật không cho phép người xuất cảnh được sở hữu và sử dụng nhà đất, do đó bà Tâm tiến hành chuyển nhượng nhà đất cho bà Xuân là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật.

Hơn nữa, việc chuyển nhượng thực hiện theo đúng trình tự thủ tục có đơn xin mua bán nhà được xác nhận ngày 06/06/1989, đã thực hiện trước bạ. Việc bà Tâm giữ lại giấy tờ nhà đất với mong muốn sau này sẽ chuộc lại đất từ bà Xuân là phù hợp hòan tòan không vi phạm điều cấm của pháp luật. Tòa án viện dẫn điều 4, 5, 14 Luật đất đai năm 1987 cho rằng người sử dụng đất không sử dụng mà bỏ hoang đất trong thời hạn 6 tháng thì phải bị thu hồi. Mặt khác, cũng tại điều 15 luật đất đai 1987 quy định “cơ quan có thẩm quyền giao đất nào thì thu hồi đất đó”. Trong trường hợp này chưa có quyết định thu hồi nào từ phía cơ quan nhà nước nên quyền sử dụng đất và sở hữu nhà của chủ sử dụng đất vẫn tồn tại, không bị chấm dứt.

Về phía bà Nhung, Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cho rằng nhà nước đã mặc nên công nhận là đất của bà Nhung thông qua việc bồi thường đất khi giải tỏa làm đường là không có cơ sở pháp luật. Đây là việc làm thiếu sót của cơ quan nhà nước bởi khi có quyết định thu hồi bà Nhung không phải là chủ sử đụng đất mà chủ sử dụng được ghi nhận trong sổ địa chính lưu tại phường Long Toàn là bà Xuân. Rõ ràng cơ quan nhà nước ở đây đã không xem xét đến nguồn gốc đất cũng như tính pháp lý mà chỉ nhìn vào thực tế là bà Nhung đang sử dụng dẫn đến việc xác định sai đối tượng hưởng đền bù.

Việc bà Nhung tự ý khai hoang, cải tạo trên đất nói trên đã xâm phạm đến quyền sở hữu được nhà nước công nhận của bà Xuân.

Mặt khác căn cứ điều 247 Bộ luật dân sự thì “người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn mười năm đối với động sản, ba mươi năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu” trừ tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà nước. Giả sử trong trường hợp bà Nhung không biết phần diện tích đất trên của bà Xuân thì tính từ lúc bà Nhung chiếm hữu đất đến nay chưa được 30 năm do đó không có căn cứ pháp lý để xác lập quyền sở hữu cho bà Nhung.

Như vậy, cả hai bản án sơ thẩm và phúc thẩm đều công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng phần lớn diện tích nhà và đất tại số 46 đường Trần Quang Diệu, phường Long Toàn, thị xã Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa – Vũng tàu cho bà Nhung là trái với quy định tại khoản 4 điều 50 Luật đất đai, điều 247 Bộ luật dân sự.

Ngoài ra Luật sư Nguyễn Tiến Trung trao đổi thêm, với tư cách luật sư bảo vệ cho người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Thanh Tâm hiện nay chúng tôi đã có đơn đề nghị tời Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án số123/2009/DSPT ngày 23/10/2009 của Tòa án nhân dân Bà Rịa – Vũng Tàu.