Nút thắt bất động sản ở đâu?

Nút thắt bất động sản ở đâu?

Đình Dũng

Một khu chung cư trên đường Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè, TPHCM. Ảnh: Đình Dũng

(TBKTSG Online) – Giá nhà quá cao so với khả năng thanh toán của người dân; đầu tư ồ ạt nhưng không tính đến sức “tiêu hóa” của thị trường đang được xem là những nút thắt lớn của thị trường bất động sản. Việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản không chỉ giúp giải cứu ngành vật liệu xây dựng, góp phần giải quyết nợ xấu ngân hàng.

Thực tế vấn đề đã được đánh giá và cũng đã có những đề xuất giải pháp, song điều mà các doanh nghiệp bất động sản mong đợi là làm sao nhanh chóng đưa những giải pháp đó vào thực tế. Đó là một trong những ý được bàn đến tại buổi toạ đàm "Giải vây cho thị trường nhà đất" do báo Người Lao Động tổ chức ngày 01-11 tại TPHCM.

Tự cứu mình

Ông Nguyễn Phụng Thiều, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Sài Gòn Gia Định, cho rằng những khó khăn của thị trường bất động sản đã được nhận diện, vấn đề là bắt tay vào làm thay vì nói suông. Ở góc độ doanh nghiệp, ông Thiều đề nghị nên rà soát lại xem bao nhiêu dự án đang gặp vấn đề, qua đó có giải pháp cho từng dự án cụ thể bởi không phải tất cả các dự án đều cần giải cứu. "Đã làm kinh doanh thì phải chấp nhận lỗ, và không nên dùng ngân sách để giải cứu bất động sản," ông Thiều phát biểu.

Ông Thiều đề xuất hiện nhà nước đang đầu tư nhiều dự án nhà ở xã hội nhưng chưa giải phóng mặt bằng hoặc thiếu vốn. Trong khi đó có nhiều dự án chung cư thương mại đang gặp khó khăn, do vậy theo ông, nếu có thể điều chỉnh thiết kế các dự án chung cư thương mại chuyển sang nhà ở xã hội thì sẽ giải quyết được nhiều vấn đề.

Tuy nhiên ông Thiều cũng cho rằng việc giải cứu thị trường bất động sản không nên nhắm vào doanh nghiệp mà là người mua nhà, theo đó nhà nước nên xem xét miễn giảm thuế VAT và cho vay mua nhà trả góp với lãi suất thấp. Làm được như vậy sẽ tăng cầu cho thị trường bởi nhu cầu về nhà ở của người dân còn rất lớn.

Bà Lê Thúy Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Trường Thịnh Phát, cho rằng vấn đề hiện nay là giải quyết hàng tồn kho, và phải bán được hàng thì doanh nghiệp mới có tiền trả cho nhà cung cấp nguyên vật liệu, nhà thầu thi công và ngân hàng.

Bà Hương cho rằng sẽ rất lãng phí khi nhiều công trình đang xây dang dở, thậm chí đã xây dựng xong nhưng phải đắp chiếu do chủ đầu tư không bán được hàng. Kết quả là cả ngân hàng, nhà cung cấp vật tư, thầu xây dựng chết theo chủ đầu tư.

Theo bà Hương với những dự án còn dang dở có thể cho thiết kế lại diện tích cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, đồng thời nhà nước cũng nên giảm thuế VAT cho người mua nhà.

Tuy nhiên, bà Hương cho rằng đây là lúc các chủ đầu tư, nhà thầu, nhà cung cấp vật liệu xây dựng và ngân hàng ngồi lại với nhau, hợp sức nhau để tự cứu minh chứ không nên trông chờ vào nhà nước, bởi các chính sách thường mất thời gian khá lâu mới đi vào thực tế.

Đối với đề xuất chia nhỏ diện tích căn hộ chung cư để có sản phẩm phù hợp hơn với túi tiền hạn hẹp của người mua nhà, thực tế còn nhiều ý kiến khác nhau. Nhiều đại biểu cho rằng, việc cho chia nhỏ diện tích căn hộ thực chất chỉ là chia nhỏ giá trị căn hộ cho dễ bán chứ không giảm giá thành căn hộ. Một căn hộ 60 mét vuông chẳng hạn, giá bán 15 triệu đồng/mét vuông, nếu chia nhỏ làm hai căn thì giá trị căn hộ còn 450 triệu đồng/căn nhưng đơn giá bán vẫn là 15 triệu đồng/mét vuông.

Hơn nữa thủ tục xin phép chia nhỏ căn hộ không đơn giản, và thời gian chờ được cho phép, theo lời một doanh nghiệp, nhiều khi mất cả năm. Do vậy, có ý kiến cho rằng việc căn hộ diện tích nhỏ không cần quy định bởi nếu xây ra người mua không chấp nhận thì sẽ tự động dẹp bỏ.

…và tự xem lại thị trường

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư của Công ty Savills Vietnam, đặt vấn đề tại sao các sản phẩm bất động sản đã giảm giá mà thị trường vẫn không chuyển động, và tại sao lãi suất đã giảm mà vẫn chưa thu hút người mua nhà và nhà đầu tư?

Ông Khương cho rằng, vấn đề nằm ở chỗ so với thu nhập của người dân, giá nhà ở Việt Nam còn quá cao. Hơn nữa các chính sách tài chính, lãi suất thay đổi liên tục khiến cho người dân không yên tâm vay vốn để mua nhà. Làm sao người dân dám vay mua nhà khi lãi suất đang từ 13%/năm chỉ trong vài tháng đã tăng lên hơn 20%, ông Khương đặt câu hỏi. Trong khi đó ở các nước khác, người mua biết được lãi suất cố định từ 3-5 năm, điều này giúp người mua an tâm tính toán lại thu nhập của mình khi quyết định mua nhà.

"Hiện tại, chúng ta đang dư căn hộ để bán, nhu cầu có nhưng sức mua không có," ông Khương phát biểu.

Phát biểu tại buổi tọa đàm, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển đặt câu hỏi đã có bao nhiêu doanh nghiệp địa ốc đi nghiên cứu thị trường, phỏng vấn người tiêu dùng xem nhu cầu của họ ra sao. Muốn giải cứu thị trường trong giai đoạn này các doanh nghiệp phải chấp nhận thiệt hại.

Một vấn đề khác nữa là thông tin về thị trường bất động sản hiện nay quá thiếu, khiến nhiều doanh nghiệp không dự báo được xu hướng thị trường. Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, băn khoăn liệu nhu cầu về căn hộ có thực sự nhiều như người ta vẫn nói hay không. Ông Nghĩa cho biết đã tự đi khảo sát nhu cầu nhà ở tại quận Bình Tân và nhận ra rằng người mua nhà chuộng nhà có đất hơn căn hộ, và do vậy các dự án tại khu vực này sẽ làm gì để tiêu thụ hết số lượng hàng chục ngàn căn hộ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM, cho rằng trong dài hạn muốn muốn giảm giá thành căn hộ thì nhà nước phải đi đầu, trong đó xem lại tiền thuê đất, tiền sử dụng đất sao cho hợp lý. Bộ Xây dựng cũng đang tìm giải pháp tháo gỡ theo hướng này.

Liên quan đến việc ngân hàng cho vay mua nhà, ông Trương Văn Phước, Tổng giám đốc ngân hàng Eximbank cho biết ngân hàng này, từ nay đến 30-6 năm sau, sẽ dành 5.000 tỉ đồng cho vay với lãi suất 12%/năm, cố định trong ba năm. Từ năm thứ tư trở đi lãi suất cho vay sẽ bằng lãi suất tiết kiệm 12 tháng cộng 2%.