Bộ XD tìm cách thúc đẩy thị trường bất động sản

Bộ XD tìm cách thúc đẩy thị trường bất động sản

Thoa Nguyễn

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng phát biểu tại buổi đối thoại-Ảnh Thoa Nguyễn

(TBKTSG Online) – Đánh giá thị trường bất động sản hiện đang ở tình trạng rất khó khăn, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết trước mắt, Bộ sẽ hoàn thiện cơ chế để cho phép rà soát lại các dự án bất động sản, phân loại chi tiết, từ đó cho phép chủ đầu tư chuyển đổi mục đích sử dụng của dự án.

Thông tin được chia sẻ tại buổi đối thoại giữa Bộ Xây dựng cùng đại diện UBND TP Hà Nội và các bộ ban ngành với các doanh nghiệp bất động sản khu vực phía Bắc diễn ra tại Hà Nội, ngày 25-10.

Chuyển sang nhà ở xã hội, chia nhỏ căn hộ.. được không?

Phát biểu tại buổi đối thoại, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cho biết, sẽ dừng lại hoặc tạm dừng những dự án chưa giải phóng mặt bằng hoặc đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa đầu tư hạ tầng nếu không phải bức thiết, chỉ là dự án nhà ở đơn thuần…  Với các dự án đã đầu tư hạ tầng, chủ đầu tư có thể điều chỉnh dự án theo hướng tăng tỷ lệ nhà ở xã hội.

"Có thể không chỉ 20% mà 100% nhà ở xã hội, thậm chí cho phép điều chỉnh từ dự án nhà ở cao cấp sang nhà ở xã hội", Bộ trưởng nói.

Theo giải thích của ông Dũng, nếu là dự án nhà ở thương mại, chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất, nhưng khi chuyển mục đích sang nhà ở xã hội, chủ đầu tư sẽ giảm được khoản chi phí này. Và nếu được thực hiện, đây sẽ là bước đột phá để tháo gõ khó khăn cho thị trường.

Đối với những căn hộ tồn kho không tiêu thụ được, Bộ trưởng khuyến khích các doanh nghiệp mạnh dạn điều chỉnh diện tích, chia nhỏ căn hộ để có sản phẩm phù hợp với khả năng thanh toán của người dân, tương tự như cách mà một số doanh nghiệp TPHCM đã làm.

Tuy nhiên, đề xuất trên của người đứng đầu Bộ Xây dựng đặt ra những băn khoăn cho phía cơ quan quản lý và các doanh nghiệp.

Theo ông Nguyễn Văn Hải, Giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội, đối với những dự án đã xây nếu cho phép thay đổi mục đích – chia nhỏ căn hộ sẽ vướng các quy định về phòng hỏa, thoát hiểm, an toàn, mật độ xây dựng… Ví dụ, một cầu thang máy chỉ đáp ứng tối đa 4 – 6 căn hộ, khi được phép chia nhỏ, số căn hộ sẽ tăng lên thành 10 – 12 căn hộ có thể sẽ gây quá tải thang máy. Tương tự như vậy, việc chia nhỏ căn hộ có thể làm phá vỡ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đã được quy hoạch trước đó.

Bên cạnh đó, việc tăng tính hấp dẫn của sản phẩm bất động sản còn do việc hoàn thiện hạ tầng xã hội. Nhiều dự án hiện nay mới chỉ tập trung đầu tư xây dựng nhà, trong khi chưa tiến hành xây dựng các hạng mục khác, do vậy nếu cho chuyển đổi mục đích mà không kèm theo các yêu cầu hoàn thiện hạ tầng thì cũng không thực sự hấp dẫn người mua.

Ngoài ra, chưa kể tới những vướng mắc trong các văn bản hướng dẫn thi hành luật đối với việc thay đổi mục đích sử dụng đất với cá dự án chưa triển khai.

Theo ông Nguyễn Ngọc Thành, Tổng giám đốc Công ty cổ phần xây dựng và phát triển đầu tư Hải Phòng, hiện chưa có quy định nào cho phép chủ đầu tư chuyển đổi mục đích sử dụng. Chính vì thế, quy trình điều chỉnh, điều chỉnh đến mức nào ở mỗi dự án cần rõ ràng, minh bạch bởi việc triển khai có thể gặp không ít khó khăn.

Giải đáp những băn khoăn trên, ông Dũng cho rằng, hiện số căn hộ đã hoàn thành đang tồn dư tại Hà Nội khoảng 2.400 căn, con số này không lớn và rải đều ở các khu đô thị, như vậy áp lực phá vỡ quy hoạch không nhiều.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng cam kết sẽ phối hợp với TP Hà Nội và các cơ quan chức năng sớm đề xuất Chính phủ những chính sách tạo điều kiện doanh nghiệp bất động sản có thể nhanh chóng điều chỉnh quy hoạch, chuyển đổi cơ cấu sản phẩm. "Tuy còn vướng cơ chế, nhưng nếu doanh nghiệp đề xuất, Bộ và thành phố sẽ làm quyết liệt", Bộ trưởng nhấn mạnh.

Hà Nội sẽ thực hiện rà soát những dự án bán giá thấp trên địa bàn-Ảnh Thoa Nguyễn

Có bán phá giá bất động sản?

Ở thời điểm thị trường khó khăn, nhiều doanh nghiệp, bằng nhiều cách khác nhau, đã và đang cố gắng cải thiện sức mua, trong đó có cách giảm giá thành. Tuy nhiên, tại buổi làm việc với Bộ Xây dựng cùng các cơ quan chức năng, một số chủ đầu tư lại đề xuất cần có chế tài chống hành vi bán phá giá căn hộ bởi những lo ngại ảnh hưởng đến uy tín của chủ đầu tư khi thị trường luôn bị nhiễu bởi những thông tin hạ giá căn hộ.

Tại khu vực miền Bắc, chung cư Đại Thanh đang gây sốt thị trường khi giá bán được điều chỉnh giảm từ 14 triệu đồng/m² xuống còn 10 triệu đồng/m²; đặc biệt là khẳng định "vẫn có lãi" của chủ đầu tư dự án.

Sau động thái đó của Đại Thanh, nhiều chủ đầu tư đã đưa ra những chính sách hoặc giảm giá trực tiếp trên sản phẩm, hoặc tăng chiết khấu, tăng khuyến mãi… để hấp dẫn khách hàng. Tuy nhiên, theo đánh giá của đại diện một số doanh nghiệp, động thái đó là “không đẹp" dù có thể làm "sôi" thị trường trường thời điểm này.

Tại buổi tọa đàm về triển vọng thị trường 2013 diễn ra tại Hà Nội mới đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Dầu khí Toàn cầu (GP – Invest) bày tỏ sự ngạc nhiên khi một số đơn vị tung ra giá bán căn hộ khoảng 10 triệu đồng mỗi mét vuông. "Tôi thấy rất bất bình với những nhận định giá căn hộ 10 triệu đồng/m² nhưng vẫn có lãi" ông Hiệp nói.

Ông Hiệp cho rằng, theo tính toán đơn thuần, trung bình suất đầu tư xây dựng một mét vuông có giá khoảng từ 8-8,5 triệu đồng. Nếu cộng cả tiền đất chiếm khoảng 20 đến 25% giá thành, cùng với chi phí bôi trơn, giá xây dựng mỗi mét vuông cũng rơi vào khoảng từ 13 đến 14 triệu đồng/m².

Phó tổng giám đốc Vinaconex, ông Đoàn Châu Phong cho hay, doanh nghiệp địa ốc đang đối mặt với hàng loạt khó khăn. Việc bán phá giá thị trường nhằm rút khỏi cuộc chơi của một số đơn vị đã khiến thị trường tiếp tục trầm lắng, khi mà người mua có tâm lý chờ đợi bởi họ cho rằng, nếu có một đơn vị bán phá giá, sẽ có những đơn vị tiếp theo.

Như vậy, ông Phong cho rằng việc bán phá giá sẽ ảnh hưởng đến hàng loạt chủ đầu tư khác. Đó là chưa kể, việc giảm giá căn hộ thương mại xuống mức thấp hơn cả nhà thu nhập thấp còn gây ra những khó khăn nhất định cho phân khúc này trong khi việc đầu tư phân khúc này đang gặp không ít trở ngại…

Chính vì thế, ông Phong đề xuất, vấn đề cấp bách là Bộ Xây dựng phải đưa ra chính sách chống bán phá giá. Cùng với đó, vấn đề tại sao một số dự án lại bán ở mức giá thấp như vậy, theo ông Phong cũng cần kiểm tra kỹ.

Trước đề xuất trên của phía doanh nghiệp, Phó chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội, ông Nguyễn Văn Sửu cho hay, thành phố đang kiểm tra những dự án bán phá thấp, tính thực tế của việc bán giá thấp có hay không; đồng thời sẻ kiểm tra những chủ đầu tư đó đã nộp đủ tiền sử dụng đất hay chưa.