Trong khi các chuyên gia kinh tế cho rằng giá bất động sản (BĐS) cần phải giảm hơn nữa thì giới doanh nghiệp (DN) trong lĩnh vực này lại vẫn muốn neo giá để kiếm lời đậm, với lý do giá đã kịch sàn. Đây thật là nghịch cảnh vì cũng chính các DN đang ra sức kêu ca xin hỗ trợ từ Nhà nước để thoát khỏi phá sản.
10 triệu đã có lãi?
Ngay sau khi chủ đầu tư dự án Đại Thanh công bố mở bán với giá chỉ 10 triệu/m2, lập tức, thị trường bất động sản Hà Nội dấy lên 2 luồng quan điểm khác nhau. Chủ dự án này cho rằng, mức giá 10 triệu/m2 thì họ vẫn có lãi. Tuy nhiên, một số doanh nghiệp lại cho rằng, việc chủ đầu tư đưa ra mức giá trên khác nào "phá giá" thị trường, nhiều doanh nghiệp đã chịu lỗ vì giá giảm sâu thì nay phải cân nhắc để tiếp tục giảm giá bán hơn nữa.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiêm TGĐ Công ty CP Đầu tư dầu khí toàn cầu, gay gắt: "Bản thân tôi làm trong nghề xây dựng đã 40 năm, nhưng hiện nay 1m2 xây dựng ở mức độ trên trung bình chứ chưa dám nói chất lượng cao phải có giá từ 8-8,5 triệu/m2. Hệ số sử dụng chỉ có 80% cộng với các phụ liệu khác thành ra giá thành xây dựng là 10 triệu/m2. Như vậy, cộng với giá đất khoảng 20-25%, chưa kể các chi phí khác mà chúng ta quen gọi là chi phí "bôi trơn" thì giá thành đã phải lên tới 13-14 triệu/m2".
Theo ông Hiệp, với mức giá 13-14 triệu/m2 vẫn chưa có lãi, trong khi có dự án chủ đầu tư công bố giá bán chỉ 10 triệu đồng/m2 thì quả thật cũng không hiểu vì sao họ lại bán được với mức giá đó, thậm chí còn có lãi.
Tuy nhiên, trên thực tế, đây không phải là dự án đầu tiên bán giá 10 triệu/m2. Trước đó, tại TP.HCM, chủ đầu tư căn hộ Hoàng Anh Gold House cũng đã có tuyên bố gây sốc trên thị trường bất động sản khi công bố bán mức giá 10 triệu đồng/m2. Không chỉ có Hoàng Anh Gold House mà dự án Căn hộ An Tiến tại TP.HCM cũng mở bán với mức giá như trên. Điều đó chứng tỏ việc doanh nghiệp giảm giá là có thật. Tuy nhiên, nhiều ý kiến lại cho rằng, mức giá trên mà các chủ đầu tư đưa ra đã làm "phá" giá thị trường căn hộ hiện nay, nhất là ở Hà Nội.
GS Đặng Hùng Võ cho rằng, đã có DN bán được với giá 10 triệu/m2 nghĩa là việc giảm giá bất động sản là có thể. "Tôi cho rằng chúng ta có thể tạo ra được cái giá 10 triệu chứ không phải là không có", ông Võ khẳng định.
Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, DN nào cũng vậy, đã làm kinh doanh thì họ đều biết rằng mỗi một chiến lược kinh doanh đều ảnh hưởng đến uy tín của doanh nghiệp đó, trong đó quan trọng nhất là lợi nhuận. Họ cũng đã giải một bài toán kinh doanh, nếu thực sự có lãi thì họ mới làm.
Khi thị trường BĐS gặp khó khăn về vốn, đối mặt với hàng tồn kho tăng cao, nhiều nhà đầu tư muốn đẩy hàng tồn kho để thoát nợ. Mặc dù doanh nghiệp BĐS đã có động thái giảm giá sản phẩm nhưng nhiều ý kiến cho rằng mức giá này hiện nay vẫn còn quá cao.
Như chuyên gia kinh tế TS Vũ Đình Ánh đã từng nói, doanh nghiệp BĐS nếu khôn ngoan thì phải đẩy hàng tồn kho càng nhanh càng tốt. Muốn đẩy được hàng tồn thì phải hạ giá bán, giảm giá sâu, giảm đến khi người dân chấp nhận mua, nếu không vốn sẽ ứ đọng, nợ xấu tăng cao. Mặc dù vậy, nhiều chủ đầu tư vẫn không muốn giảm giá sâu, họ cho rằng giá như vậy đã "kịch kim", doanh nghiệp đã bị lỗ rồi không thể giảm hơn được.
Lý giải vấn đề này, ông Võ cho rằng, nhà đầu tư BĐS hiện đang "ôm" 1 đống hàng tồn kho, mà cái đồng hàng tồn kho đó trước đây các nhà đầu tư đã phải chịu phí huy động vốn quá cao, cộng với giá vật liệu, nhân công vào thời điểm đó cũng ở mức cao, công nghệ xây dựng quá đắt… khiến cho giá thành xây dựng căn hộ bị đội lên cao.
Nhà đất còn giảm giá nữa
Ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Công ty Tư vấn BĐS Navigat, cho rằng, việc giảm giá BĐS là hoàn toàn có thể bởi vẫn còn vùng đất để cho BĐS có thể giảm xuống được nữa. Tuy nhiên, theo ông Quang, để giảm giá BĐS xuống nữa thì doanh nghiệp BĐS chỉ là một nhân tố trong đó thôi.
Quan trọng nhất là các cơ quan chức năng phải xem lại chính sách về điều hành kinh tế vĩ mô của mình trong đó có chính sách về quyền sử dụng đất, giá đất cũng như việc đền bù giải phóng mặt bằng, những chính sách về tài chính ngân hàng như lãi suất, đặc biệt là những chính sách ưu đãi hiện đang nói đến đó là nhà thu nhập thấp, cần phải tạo ra những nhóm cơ chế ưu đãi cho đối tượng này.
Còn theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó TGĐ của Tập đoàn Bất động sản Thế kỷ (Cen Group), dù DN đưa ra giải pháp nào thì giải pháp cuối cùng đó là sản phẩm phải đến được người tiêu dùng, và trong bối cảnh hiện nay thì một trong những giai pháp đó chính là giảm giá bán.
Có thể nói, đây là giải pháp có thể gây hiệu ứng thị trường lớn nhất nhưng không phải chủ đầu tư nào cũng sẵn sàng và có thể hợp tác. Thực tế có những dự án giá bán đã giảm trên dưới 30% so với giá đã từng bán trước đây và con số 30% là 1 con số rất khủng khiếp. Bởi theo phân tích của ông Hưng, chỉ cần làm một phép tính trung bình, đó là chủ đầu tư chỉ tính lợi nhuận trên giá bán khoảng 10-15%, nếu giảm giá tới 30% tức là họ đã lỗ rất là nhiều, chúng ta có thể thấy rằng đó là mức cắt lỗ rất sâu rồi.
Chủ đầu tư bao giờ cũng muốn bán mức giá cao nhất còn người mua bao giờ cũng muốn mua với mức giá rẻ nhất. Đối với chủ đầu tư, khi đưa sản phẩm ra thị trường họ kỳ vọng sẽ bán được và sẽ cố gắng bán ra với mức giá cao nhất có thể, đó là quy luật của thị trường và vì vậy, nếu mức giá mà chủ đầu tư đưa ra thị trường vẫn chưa chấp nhận được thì có thể chủ đầu tư sẽ phải đưa ra mức giá giảm sâu hơn nữa, thậm chí giảm dưới cả đáy.
Thiết nghĩ, để thị trường sôi động lên thì rõ ràng doanh nghiệp phải giảm giá BĐS và tăng khả năng mua của người dân. Thị trường chỉ nhộn nhịp khi cả 2 yếu tố này giao thoa được với nhau. Nhiều người cho rằng, việc giảm giá hay không thì các nhà đầu tư phải quyết định. Các nhà đầu tư nên tính toán chịu lỗ chứ không nên đeo một khối nợ nặng nề mãi.
An Dương
No comments:
Post a Comment