Luật sư tư vấn:
Theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 quy định: Không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
1. Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
2. Đất giao cho tổ chức mà pháp luật quy định không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng;
3. Đất đang có tranh chấp
Theo
quy định tại Điều 707 Bộ Luật dân sự 1995 quy định về hình thức hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ
tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của
pháp luật về đất đai.
Căn cứ theo quy định như trên thì Hợp đồng mua
bán đất của bạn với thôn là vô hiệu vì thôn chỉ được sử dụng đất chứ
không được chuyển nhượng, không có Giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng
đất.
Về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
Tại
Điều7 nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày19/10/2009Về cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
quy định: "Người sử dụng đất được chứng nhận quyền sử dụng đất nếu thuộc
một trong các trường hợp quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8
và 9 Điều 49 của Luật Đất đai".
Tại Điều 49Luật Đất đai 2003 quy định: Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
1.
Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất
nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
2.
Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993
đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất;
3. Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
4.
Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất
là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng
đất;
5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án
nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết
định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã
được thi hành;
6. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;
7. Người sử dụng đất quy định tại các điều 90, 91 và 92 của Luật này;
8. Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;
9. Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.
Quy
định tại Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 về việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử
dụng đất:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ
ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một
trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về
quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có
thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nh�
nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng ho�
miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b)
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
c)
Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
d) Giấy
tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường,
thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
2.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm
theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có
liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực
hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay
được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh
chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp
tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu
thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã
hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân xã nơi có
đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử
dụng đất.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại
giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định
từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường,
thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử
dụng đất.
5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc
quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi
hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp
luật.
6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy
tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15
tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được
Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh
chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã
có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.
7. Hộ gia
đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ
ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành
mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài
chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
…
Về hồ sơ
xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
theo quy định tại Điều 16 nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định về hồ sơ v�
trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp người sử dụng
đất đồng thời là chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng:
1. Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
a) Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận;
b) Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai (nếu có);
c)
Giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều
8 của Nghị định này đối với trường hợp tài sản là nhà ở;
d) Giấy tờ
về quyền sở hữu công trình xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 9
của Nghị định này đối với trường hợp tài sản là công trình xây dựng;
đ) Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (nếu có);
e)
Sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy
định tại các điểm b, c và d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây
dựng).
Như vậy, Hợp đồng mua bán đất của bạn là vô hiệu. Tuy nhiên
bạn sử dụng đất ổn định từ năm 2000 đến nay và không có tranh chấp gì
xảy ra thì cần xem xét vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch
xây dựng đã được Cơ quan Nhà nước phê duyệt tại khu vực đó có phù hợp
không để xem xét về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP và Luật Đất đai 2003.
Bạn nên liên hệ UBND nơi có đất để được giải đáp cụ thể về thủ tục.
No comments:
Post a Comment