"Cứu" thôi chưa đủ

Tại buổi đối thoại trực tiếp với hàng trăm doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội, ngày 25-10, Bộ Xây dựng đưa ra thông điệp “phải cứu bằng được bất động sản chứ không chỉ khơi ra rồi để đấy”. Tại đây, Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Ðình Dũng cho rằng, thị trường bất động sản đang ở vào giai đoạn rất khó khăn. Thị trường trong suốt một năm qua gần như không có giao dịch đã khiến cho hàng loạt chủ đầu tư, doanh nghiệp lâm cảnh “đói” vốn. Hoạt động xây dựng đình trệ, kéo theo nhiều ngành nghề, lĩnh vực khác, đặc biệt là lĩnh vực xây dựng, nguyên vật liệu, xi-măng, sắt thép… khó khăn.

Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình cảnh này là do cung vượt cầu, xuất phát từ việc phát triển các dự án bất động sản, khu đô thị mang nặng tính phong trào, không theo quy hoạch. Ngoài ra, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Ngọc Thành phân tích thêm nguyên nhân còn do cấu thành giá bất động sản hiện nay quá cao, sản phẩm bất động sản phải gánh nhiều chi phí đầu vào chưa hợp lý. Một số dự án thì chi phí, lãi suất ngân hàng đã chiếm tới 50% giá thành.

Ðể “giải cứu” thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đưa ra bốn giải pháp. Ðó là tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về xây dựng, bất động sản theo hướng tăng cường kiểm soát từ Trung ương đến địa phương, trong đó phải cân đối cung cầu; rà soát các dự án đã và đang triển khai trên địa bàn; đề xuất các định chế tài chính hỗ trợ thị trường bất động sản; phải hướng thị trường vào người tiêu dùng thay vì vào các kênh trung gian, cùng với đó là phải cụ thể hóa chiến lược nhà ở quốc gia. Trong đó, giải pháp được giới kinh doanh bất động sản đặc biệt quan tâm là việc rà soát và có phương án xử lý đối với từng dự án cụ thể. Theo đó, đối với nhóm các dự án chưa thật sự cần thiết, chưa giải phóng mặt bằng hoặc đã giải phóng nhưng chưa san nền mà là dự án nhà ở thì dừng triển khai, có thể dùng vào mục đích khác. Ðối với nhóm đã đầu tư hạ tầng sẽ cho phép điều chỉnh dự án, thu nhỏ lại diện tích cho phù hợp với khả năng tài chính… Riêng dự án đã xây dựng, đã có căn hộ rồi nhưng chưa bán được, Bộ và cơ quan quản lý khác sẽ xem xét cho phép điều chỉnh diện tích, chia nhỏ căn hộ.

Có thể nói, rất nhiều doanh nghiệp đồng tình với các giải pháp nêu trên. Tuy nhiên, về quản lý, có chuyên gia cho rằng, vào thời điểm này nên tập trung vào những dự án dở dang, trong 3 – 4 năm tới cố bán hết để thu về một phần vốn đã bỏ ra đầu tư. Cùng với đó, ngân hàng và chủ đầu tư phải ngồi lại với nhau, xác định rõ mất bao nhiêu, mỗi bên gánh được bao nhiêu. Nếu không bên nào chịu mất cái gì, ai cũng muốn thu hồi lại khoản đầu tư sẽ bỏ ra thì thị trường khó có thể phục hồi. “Nếu bán căn hộ bình dân giá 10 – 12 triệu đồng/m2, căn hộ trung cấp giá 14 – 16 triệu đồng/m2 và căn hộ cao cấp giá 18 – 20 triệu đồng/m2, thì cả ngân hàng và chủ đầu tư bất động sản cũng không mất quá nhiều, nhưng có thể đẩy được rất nhiều sản phẩm tồn kho và thu hồi đa phần số vốn đã đầu tư. Trong trường hợp, vẫn “bảo thủ” neo giá cao thì cả ngân hàng lẫn chủ đầu tư có nguy cơ phá sản vì không biết bao giờ mới bán được hàng. Khi giải quyết được thanh khoản thị trường bất động sản, nợ xấu ngân hàng cũng theo đó được giải quyết” – một chuyên gia phân tích.

Ðể có thể huy động nguồn khách hàng trong thời điểm khó khăn này, các chính sách “giải cứu” thôi chưa đủ, mà rất cần những hành động thiết thực từ phía chủ đầu tư dự án. Ðiều quan trọng là các chủ đầu tư phải có tính toán tiết kiệm chi phí, giảm giá bán nhưng vẫn phải bảo đảm chất lượng và tiến độ.