Doanh nghiệp bất động sản và 'quân cờ' tiến độ

Nếu như trước đây, thuật ngữ "nằm lòng"
của giới đầu tư kinh doanh bất động sản là "vị trí và vị trí" thì giờ
đây, trong rất nhiều trường hợp, yếu tố quyết định khả năng thoát hàng
của các dự án chính là câu chuyện tiến độ.

Yếu tố số một

Chung cư Rừng Cọ, dự án giá “mềm” đã hoàn thành phần thô. Khi
niềm tin trên thị trường bị suy giảm, việc đảm bảo và công khai tiến độ
dự án được cho là "vũ khí" lợi hại, giúp các chủ đầu tư bất động sản
tránh được tình cảnh bi đát với hàng loạt dự án "đắp chiếu" tràn lan từ
Nam chí Bắc.

Trong một diễn đàn bất động sản mới đây, không chỉ
đại diện cơ quan quản lý, các chuyên gia mà ngay cả các doanh nghiệp bất
động sản đều khẳng định, thị trường bất động sản sụt giảm nhưng không
phải là trên tất cả các phân khúc. Hầu hết đều thừa nhận, đối với phân
khúc có giá trung bình và tiến độ đảm bảo, đặc biệt là các dự án đã v�
sắp hoàn thành, thanh khoản vẫn được duy trì, dù có giảm so với vài năm
về trước.

Căn nguyên là do nhu cầu về nhà ở tại các thành phố lớn
như Hà Nội, TP.HCM… hiện vẫn rất lớn, đặc biệt là đối với nhà ở có giá
trị trên dưới 1 tỷ đồng. Do đó, khó khăn của thị trường có chăng chỉ l�
do cung – cầu không ăn khớp được với nhau. Hàng ế thì vẫn ế, người miệt
mài tìm mua nhà thì vẫn phải đi tìm. Những dự án có giá bán trên dưới 20
triệu đồng/m2 và tiến độ đã hoặc sắp hoàn thành, nghĩa là khách hàng có
thể dọn về ở trong một vài tháng tới vẫn đếm trên đầu ngón tay.

Tại
Hà Nội, khá nhiều dự án được giới thiệu ra thị trường với giá từ 17 –
20 triệu đồng/m2, song phần lớn đều đang ở giai đoạn "huy động vốn" hoặc
mới xong móng. Còn lại, số dự án đã hoàn tất phần thô có giá xoay quanh
20 triệu đồng/m2 thực sự không nhiều.

Ngoài trừ khu chung cư Rừng Cọ
(thuộc dự án Ecopark) đã hoàn tất phần thô và đang trong quá trình hoàn
thiện, số dự án còn lại có mức giá mềm phần lớn vẫn đang trong quá trình
triển khai phần móng hoặc xây thô như khu chung cư Dương Nội, Xa La,
hay dự án giá rẻ Đại Thanh… thì cũng chỉ mới triển khai những tầng đầu
tiên.

Dòng tiền quyết định tiến độ

Nếu
chỉ nghe con số hàng vạn căn hộ đang đắp chiếu, chắc hẳn những người có
nhu cầu tìm cho mình một chốn an cư sẽ không tránh khỏi tâm lý băn
khoăn trước một ma trận của các nhà đầu tư, tư nhân có, nhà nước có,
thậm chí có cả những chủ đầu tư đã rất thành công trước đó như HUD,
Vinaconex…

Thực tế hầu hết các dự án chào bán đều đang trong giai
đoạn xây dựng. Chậm thì đã hoàn thiện móng, nhanh thì đang tiến hành
xây thô thì… hết tiền. Nguồn tiền để triển khai tiếp theo ở đâu luôn l�
một bài toán khó.

Theo chuyên gia kinh tế, dòng tiền của các dự
án bất động sản chủ yếu đến từ các nguồn: vay ngân hàng, nguồn thu từ
việc phát hành cổ phiếu, doanh thu bán hàng (nguồn tiền của khách hàng
đóng theo tiến độ)…

Trên thực tế, dù tín dụng bất động sản hiện
nay đã được nới lỏng, tuy nhiên các chính sách kích cầu, cho vay bất
động sản chủ yếu hướng tới đối tượng khách hàng cá nhân. Các doanh
nghiệp, chủ đầu tư dự án khó lòng trông chờ vào nguồn tiền này vì hơn
bao giờ hết công tác thẩm định, phê duyệt dự án bất động sản được tiến
hành chặt chẽ, thậm chí khắc nghiệt.

Trong khi đó, nguồn thu từ
việc phát hành, mua bán cổ phiếu thậm chí còn khó khăn hơn trong bối
cảnh thị trường chứng khoán Việt Nam tụt dốc không phanh trong cả thời
gian dài vừa qua. Tuy nhiên cũng có một số trường hợp ngoại lệ hiếm hoi,
đó là việc tập đoàn Vingroup phát hành thành công hai đợt trái phiếu
chuyển đổi quốc tế, được đánh giá là động thái huy động vốn kịp thời cho
các dự án của họ.

Doanh thu bán hàng chiếm tỷ trọng lớn trong cơ
cấu nguồn tiền nhưng đang là một cái vòng luẩn quẩn đối với nhiều dự
án. Chủ đầu tư chờ khách mua hàng, góp vốn, còn khách hàng cũng muốn cân
não chờ doanh nghiệp tiếp tục giảm giá mới xuống tiền. Đối với một dự
án đã "trót" thu hút giới đầu tư thứ cấp thì việc dù đã bán được hàng
nhưng không thể thu tiền theo tiến độ xây dựng là phổ biến.

Theo
đại diện chủ đầu tư Ecopark, do đảm bảo được tiến độ toàn dự án nên dù
thị trường gặp khó khăn, việc bán hàng của toàn dự án vẫn có những kết
quả khả quan. Đặc biệt, báo cáo khảo sát đối tượng khách hàng tại dự án
này mới đây cho thấy số người có nhu cầu sở hữu ở thật, sẽ chuyển về đây
sinh sống khi dự án hoàn thành chiếm tỷ trọng lớn. Chính vì thế nguồn
thu của dự án không bị ảnh hưởng nhiều bởi việc thoái vốn, chậm tiền
tiến độ như thường thấy ở các dự án khác.

» Chung cư nát Hà Nội… hét giá trên trời
» Dự án Splendora: Chủ đầu tư dùng luật ép khách?
» Người mua nhà rục rịch ‘xuống tiền’
» ‘Căn hộ 10 triệu đồng/m2, chưa chắc là lựa chọn tốt’
» Đại hạ giá thêm căn hộ nhỏ

Theo VNEconomy