Không gian ngầm đô thị bao gồm 2 loại: Được hình thành tự nhiên và được hình thành bởi sự tác động của con người. Pháp luật về xây dựng đã có quy định về xây dựng ngầm đô thị: công trình ngầm đô thị là những công trình được xây dựng ngầm dưới đất tại đô thị, bao gồm công trình hạ tầng kỹ thuật ngầm; công trình giao thông ngầm; công trình công cộng ngầm và phần ngầm của các công trình xây dựng. Các khái niệm này chưa bao quát hết các loại công trình ngầm như: ống dẫn dầu, ống dẫn khí ngầm; cáp ngầm dưới biển; hầm qua núi, hầm qua sông, hầm dưới đáy biển…, nhiều loại công trình ngầm vẫn chưa được quy định.
Có hai quan niệm về ngầm: quan niệm thứ nhất mặt đất tính từ cốt tự nhiên (hoặc mực nước biển) và không gian ngầm là phần không gian nằm dưới móng của các công trình trên mặt đất.
Hiến pháp, Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai nước ta chỉ có những quy định chung về sử dụng đất trong lòng đất mà chưa đề cập đến sử dụng đất đối với công trình ngầm. Luật Đất đai (2003) đã quy định người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất… Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất không đã có quy định nào về sử dụng không gian dưới mặt đất.
Những năm gần đây, tốc độ đô thị hoá của nước ta ngày càng nhanh, quỹ đất đô thị nói chung và của các đô thị lớn nói riêng đã gần cạn kiệt, các không gian xanh, không gian công cộng ngày một thu hẹp… đòi hỏi phải tận dụng cả chiều cao lẫn chiều sâu của không gian đô thị.
Tiết kiệm đất đai trong khai thác tài nguyên không gian ngầm đô thị, bố trí hợp lý các công trình ngầm sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển và nâng cao chất lượng sống của đô thị. Quy hoạch đô thị, quy hoạch giao thông đã có những nghiên cứu về tàu điện ngầm, các bãi đỗ xe ngầm, các hầm chui đường bộ, các hạ tầng kỹ thuật (đường dây, đường ống…) sử dụng chung hạ tầng ngầm…
Kinh nghiệm quốc tế về quản lý sử dụng đất không gian ngầm đô thị
Trong không gian chật hẹp của đô thị thì việc sử dụng không gian ngầm là tất yếu. Việc khai thác không gian ngầm đô thị phụ thuộc nhiều vào quyền sở hữu đất:
Tại Thụy Sỹ quyền sở hữu đất bao gồm cả trên không và dưới lòng đất. Tại Canada, Nhật quyền sở hữu bao gồm cả đất và những thứ tồn tại trên và dưới mặt đất.
Việc khai thác không gian ngầm ở Nhật bao trùm cả không gian dưới đất nên đô thị ở Nhật chỉ phát triển đường phố ngầm, giao thông ngầm dọc theo đường phố và dưới các không gian công cộng khác.
Ở Trung Quốc phát triển không gian ngầm tỏa ra trên diện rộng. Để quản lý xây dựng ngầm đô thị, Chính phủ đã ban hành Nghị định về xây dựng ngầm. Nghị định quy định việc khai thác sử dụng không gian ngầm đô thị phải được quy hoạch thống nhất, khai thác tổng hợp, sử dụng hợp lý, quản lý theo pháp luật, kết hợp giữa các hiệu quả kinh tế – xã hội – môi trường, phòng ngừa thảm hoạ và yêu cầu phòng không nhân dân. Khai thác công trình ngầm theo nguyên tắc "Ai đầu tư thì người đó sở hữu, ai thu lợi thì người đó phải duy trì".
Ở Thủ đô Matxcơva và nhiều đô thị lớn của Liên bang Nga đã xây dựng các công trình ngầm: đường ô tô, đường đi bộ, các đường hầm kỹ thuật, các bãi đỗ ô tô, các đường hầm và ga tầu điện ngầm… đã tiết kiệm đất và thông qua việc kết hợp đường đi bộ ở trên và bố trí các công trình ngầm ở dưới. Hệ thống tàu điện ngầm ở Matxcơva, một trong những hệ thống hiện đại và hiệu quả nhất thế giới là nơi có những ga tàu điện ngầm sâu nhất (ga Park Pobedy ở độ sâu -84 m).
Ở Pháp không gian ngầm được sử dụng phổ biến khi xây dựng nhà ở và các công trình công cộng. Quảng trường LA DEFENSE, một tổ hợp lớn các công trình xây dựng, bao gồm một tuyến tàu điện ngầm, 2 tuyến giao thông cơ giới ngầm, gara nhiều tầng chứa được 10.000 ô tô và đường đi bộ ở trên cao, một nhóm nhà cao tầng diện tích 70 hecta ở trên cao. Kinh nghiệm về sở hữu khối đối với không gian đô thị (cả nổi và ngầm) đã được sử dụng ở đây. Khái niệm sở hữu khối có từ năm 1960 khi việc xây dựng các toà nhà liên hợp (nhà ở, công trình công cộng…) trên nền các công trình ngầm thuộc sở hữu Nhà nước, đòi hỏi cần giải quyết bài toán có sự, tranh chấp giữa sở hữu chung và sở hữu riêng, kết hợp với những quy định của pháp luật về đất đai, tạo mối quan hệ chặt chẽ với việc sử dụng đất không gian ngầm đô thị. Việc bồi thường giải phóng mặt bằng xây dựng công trình ngầm ở Pháp là: Không gian ngầm dưới lòng đất có độ sâu 0-3 m theo chiều thẳng đứng từ ranh giới đất trong khuôn viên đất của người đang sử dụng đất thì được bồi thường bằng 30% giá đất; có độ sâu từ 3-6 m được bồi thường bằng 15% giá đất; có độ sâu từ 6-9 m thì được bồi thường bằng 10% giá đất; độ sâu tới 30 m thì không được bồi thường.
Công tác quản lý sử dụng đất không gian ngầm đô thị ở Việt Nam
Về sở hữu công trình ngầm và các quyền của người sử dụng đất: Các văn bản pháp luật về xây dựng và quy hoạch đô thị đã có những quy định về xây dựng ngầm, tuy nhiên về sở hữu CTN vẫn chưa có quy định cụ thể. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng ngầm tuân thủ theo quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Các CTN là tầng hầm của công trình trên mặt đất là loại hình sử dụng đất xây dựng CTN duy nhất đến nay được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thực tế việc GCNQSDĐ theo quy định hiện hành chỉ cho sử dụng đất trên bề mặt và còn một số tồn tại: Phần ngầm của công trình không được ghi nhận trên GCNQSDĐ, QSHNƠTSKGLVĐ (kể cả mục đích sử dụng) mà chỉ được ghi nhận trên các bản vẽ kiến trúc, mặt cắt, dự án đầu tư… kèm theo. Thực tế còn một số bất cập: Chưa có quy định về cấp GCNQSDĐ đối với các CTN độc lập mà chủ sở hữu không có quyền sử dụng trên mặt đất; về xác định quyền và cấp GCNQSDĐ cho các CTN nằm đan xen với phần ngầm của công trình trên mặt đất (như đường dây, đường ống ngầm đan xen với móng, tầng hầm của các tòa nhà)…; Chưa có những quy định về địa dịch (quyền đi qua, cấp điện, cấp nước, mở lỗ thông gió…) để xử lý các vấn đề phát sinh trong sử dụng đất CTN.
Về thu tiền sử dụng đất: Pháp luật đã có quy định về đơn giá thuê đất để xây dựng CTN không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất tại Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ; khoản 3 Điều 2 Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 và Thông tư số 93/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 của Bộ Tài chính.
Thực tế tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, từ trước thời điểm Nghị định số 69/2009/NĐ-CP được ban hành, trên địa bàn các thành phố đã có nhiều dự án sử dụng đất có khai thác, xây dựng CTN. Khi chưa có quy định về việc thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp khai thác không gian dưới lòng đất để xây dựng CTN, các địa phương thiếu cơ sở để thu tiền sử dụng đất.
Như vậy pháp luật hiện hành còn thiếu quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất để xây dựng CTN là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất, đặc biệt đối với các công trình có phần ngầm khai thác không gian sâu dưới lòng đất hàng chục mét, dẫn đến tình trạng mất công bằng giữa hai đối tượng: CTN là một phần của công trình trên mặt đất và CTN không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất. Đồng thời cũng có những bất cập trong công tác định giá đất để thu tiền thuê đất xây dựng CTN, do căn cứ vào giá đất của thửa đất trên bề mặt.
Về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng xây dựng CTN: Pháp luật cần sớm có những quy định về vấn đề này để triển khai các dự án lớn như: hệ thống tàu điện ngầm, bãi đỗ xe ngầm… Thành phố Hồ Chí Minh đã tiến hành thu hồi đất toàn bộ dự án để triển khai, còn Hà Nội thì đang tiến hành xây dựng Quy định tạm thời về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng CTN trong lòng đất của Dự án đường sắt đô thị…
Tóm lại 6 tuyến đường sắt đô thị của Thủ đô Hà Nội (với 35 Km đi ngầm trong tổng số gần 200 Km đường sắt đô thị), 7 tuyến đường sắt đô thị của TP. Hồ Chí Minh (với trên 110 Km và có nhiều đoạn đi ngầm), gần 20 bãi đỗ xe ngầm của 3 TP lớn (Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng), hàng trăm dự án đường ngầm mong muốn nối thông đến đường và ga tàu điện ngầm và bãi đỗ xe ngầm, quy hoạch không gian ngầm của 24 đô thị lớn nhất Việt Nam đang cần phải có (từ loại II trở lên, trong tổng số gần 760 đô thị của Việt Nam), các nhà đầu tư, các nhà quản lý và nhân dân đang mong ngóng từng ngày, từng giờ các bộ, ngành chức năng sớm trình Chính phủ và Quốc hội quan tâm đến nội dung "quản lý sử dụng đất không gian ngầm đô thị" trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này./.
PGS. TS. Lưu Đức Hải
Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng
Theo Tổng hội Xây dựng Việt Nam
No comments:
Post a Comment