đủ chiêu để thổi giá kiếm tiền. Nay thị trường khó khăn, các chủ đầu tư một mặt
giảm giá, mặt khác chuyển sang xây nhà giá rẻ, nhà siêu nhỏ, chuyển công năng,
chuyển đổi mục đích từ bán sang cho thuê… hướng đến dân ít tiền như là cách để
cứu vãn thị trường và giúp mình thoát hiểm.
Bỏ tiền tròn, bòn tiền méo
Các chủ đầu tư BĐS hiện không còn giữ cho mình được tâm thế bán sao để có lãi
cao nhất mà cần phải bán được hàng càng nhanh càng tốt để thoát hàng. Giá căn hộ
liên tiếp được kéo xuống, thậm chí nhiều dự án căn hộ cao cấp cũng chuyển công
năng từ căn hộ bán sang cho thuê. Nhiều chủ đầu tư cho rằng thị trường hiện nay
đã vô hiệu thì nay chỉ còn cách như giảm giá sâu, hỗ trợ thanh toán, chuyển sang
cho thuê… để có thể tồn tại.
Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM quý 3/2012, Công ty TNHH Knight Frank
Việt Nam cho biết, điểm đáng chú ý của thị trường là có nhiều dự án căn hộ cao
cấp thay đổi công năng trở thành căn hộ nhằm thích ứng với thị trường bất động
sản đang khan hiếm giao dịch mua bán.
Các dự án Bến Thành Times Square hay Saigon City Residences ở Q.1 đã chuyển
đổi từ căn hộ bán sang cho thuê. Tương tự tòa nhà DB Court ở đường Điện Biên Phủ
(Q.3) và N'orch trên đường Bùi Thị Xuân (Q.1) cũng đã tiến hành thay đổi công
năng từ tòa nhà văn phòng sang căn hộ dịch vụ.
Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức, cho biết,
sáu tháng đầu năm 2012, nhiều DN đã lỗ hàng trăm tỷ đồng. Hiện các DN BĐS đang
chết trên đống hàng tồn kho. Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản còn phải xử
lý những chi phí dở dang từ các dự án. Do vậy, mỗi DN phải có những chiến lược
cho phù hợp để tồn tại.
Trước đây, Thuduc House chỉ làm nhà cao cấp và đất nền, đến nay cũng phải chuyển
sang làm nhà trung bình. Thậm chí hướng đi tiếp theo công ty này sẽ triển khai
dòng dự án căn hộ nhỏ có diện tích khoảng 45 – 60m2 dành cho người có thu nhập
thấp.
Không còn phép màu cho việc giữ giá chờ đợi thị trường khởi sắc trở lại. Cho dù
thị trường BĐS có hồi phục trong vài năm tới đi chăng nữa, những chủ đầu tư cố
neo giá hẳn sẽ bị thiệt hại nặng. Bởi lẽ, nếu giữ giá bán với lãi dự kiến 30%
nhưng không bán được ngay mà chỉ bán hết sau 2-3 năm thì lãi sẽ không bù được
chi phí phải bỏ ra, trong đó có lãi vay ngân hàng trung bình 18%/năm.
Một DN mạnh về tài chính như HAGL cũng đang sử dụng chiêu thức cuối cùng là giảm
giá cực sâu cho các dự án của mình. Những chủ đầu tư vẫn mơ về thời kỳ hoàng kim
trước đây, không giảm giá bán thì chắc chắn sẽ bị phá sản.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết, Công ty cũng đang nhắm
đến đối tượng khách hàng là nhân viên văn phòng để phát triển dự án căn hộ cho
thuê tại quận Bình Tân, TP.HCM. Điều khiến các doanh nghiệp lo ngại khi đầu tư
loại hình nhà cho thuê nằm ở góc độ kinh doanh, nói như ông Nghĩa là bỏ bạc chẵn
để thu bạc lẻ.
Theo tính toán của ông, nếu bỏ ra 50 tỉ đồng để xây dựng một khối chung cư gồm
220 căn hộ với giá cho thuê từ 3,5-4 triệu đồng/căn 30 m2 thì sau khoảng 8-10
năm mới thu hồi được vốn.
Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, các chủ đầu tư không
nên ngồi đó chờ ngân hàng ra tay cứu giúp vì ngân hàng các chủ đầu tư phải tìm
cách tự cứu mình, kể cả việc chấp nhận lỗ 50%.
Vẫn chưa hiệu quả
Một thực tế cũng cho thấy, sự cạnh tranh gay gắt trên thị trường căn hộ tiếp tục
đào thải các nhà đầu tư nhỏ lẻ, ngắn hạn. Thay vào đó, những người có nhu cầu
mua thực vẫn đang dẫn dắt thị trường. Tuy nhiên, tâm lý của người mua nhà chờ
đợi giá tiếp tục giảm đang gây tác động xấu đến tính thanh khoản của thị trường.
Dường như những chiêu thức của nhà đầu tư vẫn chưa mang lại hiệu quả.
Bộ phận nghiên cứu của Công ty Savills Việt Nam cho biết, sức hấp dẫn của kinh
doanh nhà đất đã khiến giới ngân hàng – tài chính nhập cuộc, đua nhau đổ vốn vào
hàng loạt dự án bất động sản mà không hề tính đến nhu cầu thực. Và cung đã vượt
quá xa cầu khiến thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng trầm trọng. Hậu quả
là hàng loạt các nhà đầu tư không trả được nợ, lâm vào cảnh phá sản.
Tới thời điểm này, giải pháp căn hộ cao cấp không bán được chuyển sang cho thuê
có phải giải pháp hiệu quả?
Với thời gian thu hồi vốn khá lâu nhưng với loại hình này, doanh nghiệp sẽ duy
trì được quỹ đất cho tương lai. Nghĩa là sau thời hạn cho thuê, đất dự án vẫn
thuộc về chủ đầu tư và họ có thể tiếp tục phát triển dự án khác. Đó là chưa nói
đến khả năng giá trị đất tăng theo thời gian. Tuy nhiên, không phải bất cứ ai
cũng có thể làm được, bởi vấn đề còn nằm ở năng lực tài chính của nhà đầu tư.
Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, thị trường căn hộ từ giờ đến cuối năm có
thể đón nhận thêm vài dự án giảm giá do chủ đầu tư bị áp lực về tài chính. Tuy
nhiên một người có nhu cầu vẫn đang chờ để giá BĐS bằng đúng khả năng tài chính
của họ.
Thêm nữa, những gói hỗ trợ tín dụng của ngân hàng cũng tính toán trên khả năng
trả nợ của khách hàng nên không phải ai cũng vay được. Vấn đề ở đây là thu nhập
bình quân hàng tháng của người mua sẽ quyết định. Như vậy, những cách thức cuối
cùng của chủ đầu tư tung ra vẫn chưa thể giành lại quyền chủ động về mình.
Nam Phong
No comments:
Post a Comment