Nguy cơ “mất cả chì lẫn chài”
Theo phân tích của nhiều chuyên gia bất động sản, khái niệm tiền
chênh có lẽ chỉ tồn tại tại thị trường bất động sản Hà Nội. Khi thị
trường tốt, bất chấp tiền chênh nhiều đến mấy, khách hàng, nhà đầu tư
đều dễ dàng chấp nhận. Họ cho rằng, mua được là lãi. Chính vì thế, khoản
tiền chênh này đã thành một quy luật trong hầu hết các giao dịch bất
động sản. Nó có khi nhiều gấp nhiều lần so với giá gốc hợp đồng. Những
khoản thu này đều không có giấy tờ, chỉ là giao dịch trao tay giữa người
mua và người bán.
Khi thị trường gặp khó khăn, các vụ tranh chấp giữa khách hàng và chủ
đầu tư, công ty thứ phát liên tục xảy ra. Trong đó, khách hàng bắt đầu
“bới lông tìm vết” những sai phạm của chủ đầu tư để hủy bỏ hợp đồng, trì
hoãn hay giãn tiến độ đóng tiền. Tuy chưa biết thắng thua nhưng phần
thiệt thòi luôn thuộc về khách hàng, nhiều người phải “ngậm đắng nuốt
cay” vì mất cả chì lẫn chài.
Ông Nguyễn Minh Tuấn, một khách hàng mua nhà tại dự án của AZ Vân
Canh, cho hay, để mua được căn hộ tại AZ Vân Canh, ông phải mất hơn 300
triệu đồng/căn tiền chênh lệch, mặc dù giá gốc chỉ có 14 triệu đồng/m2.
Nay ông Tuấn muốn bán lỗ cũng không có ai mua, đòi lại tiền từ chủ đầu
tư càng khó, trong khi dự án chưa biết đến thời điểm nào mới hoàn thành.
Để có được suất mua dự án Xuân Phương, người mua phải chi hàng trăm
triệu, thậm thí nhiều tỷ đồng tiền chênh. Đây là khoản chênh ngoài khách
hàng phải trả cho người bán. Do vậy, nếu cộng cả tiền chênh và giá mới
mà chủ đầu tư đưa ra thì giá mỗi m2 đất tại dự án Xuân Phương được tính
trên dưới 90 triệu đồng/m2.
Không chỉ khoản tiền chênh mà ngay cả tiền góp vốn nếu rút ra cũng
khó có thể nhận được ngay. Ông Trần Bảo Chung góp vốn tại dự án chung cư
của Gia Tuệ, sau khi có đơn rút vốn, anh Chung đã được Gia Tuệ chấp
thuận thanh lý hợp đồng, và cam kết hoàn trả lại số tiền mà anh Chung đã
góp trước 60 ngày kể từ ngày hai bên ký thanh lý (trước 4/7/2012). Tổng
số tiền vốn mà anh Chung được nhận về là hơn 632 triệu đồng. Tuy nhiên,
đến nay đã quá thời hạn gần 2 tháng chủ đầu tư vẫn chưa trả lại tiền
vốn góp cho anh Chung. Khi làm việc với Gia Tuệ, anh nhận được phương án
là ký lại hợp đồng vay vốn của dự án khác để cấn trừ khoản tiền trên,
nhưng anh không đồng ý.
Cùng cảnh ngộ, chị Trang, một khách hàng của Minh Việt lo lắng, với
số tiền 3,5 tỷ đồng giao cho công ty, chị rất lo sợ nếu cầm trên tay bản
thanh lý hợp đồng với thời điểm trả tiền chung chung thì coi như mất
trắng. Còn nếu tiếp tục điều chỉnh hợp đồng với thời điểm bàn giao nhà,
chị sẽ không đồng ý vì chủ đầu tư nhiều lần thất hứa, đến nay vẫn chưa
có một động thái nào cho thấy dự án được tiếp tục triển khai.
Người mua luôn chịu thiệt
Khi các vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng nổ ra, thường thì
phần thua thiệt thuộc về khách hàng. Đại đa số các trường hợp, khách
hàng chỉ biết làm ẫm ĩ để gây áp lực với chủ đầu tư với hy vọng chủ đầu
tư sợ mất thương hiệu mà xuống thang với khách hàng. Một số khác, khi
thấy việc gây ầm ĩ không hiệu quả đã đưa vụ việc ra tòa, nhưng kết cục
sự việc càng kéo dài thêm.
Sau một thời gian đấu tranh với chủ đầu tư để đàm phán giảm giá bán
không thành, nhiều khách hàng buộc phải đồng ý nhận phần thiệt do không
còn đường lùi. Nếu chấp nhận thanh lý hợp đồng coi như khoản tiền chênh
ngoài hàng tỷ đồng sẽ mất trắng. Nhiều người chấp nhận “đắp chiếu” nằm
chờ thị trường tốt lên với hy vọng sẽ gỡ lại phần nào.
Theo Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, không thể phủ nhận
thực tế một số chủ đầu tư cố tình dãn tiến độ thi công, chây ì không
chịu bàn giao nhà khiến khách hàng “khóc dở mếu dở”. Rõ ràng, khách hàng
là người chịu thiệt thòi khi tiền bị “om” mà không có nhà để ở. Việc họ
đấu tranh, gây sức ép với chủ đầu tư đòi quyền lợi chính đáng là hoàn
toàn đúng.
Tuy nhiên, ông Châu cho rằng, cũng cần thông cảm cho cả phía doanh
nghiệp. Ngoài một số chủ đầu tư tìm cách giở quẻ, cũng có một số doanh
nghiệp gặp khó khăn thực sự. Giai đoạn này, ai cũng biết, thị trường bất
động sản đang rơi vào tình trạng đóng băng, tính thanh khoản thấp xuống
mức báo động, việc chủ đầu tư không đủ điều kiện hoàn thiện dự án cũng
là điều dễ hiểu. Thiết nghĩ, để tháo gỡ mâu thuẫn này, cách tốt nhất l�
đối thoại, hỗ trợ, hợp tác tháo dỡ dần để dự án triển khai đúng chất
lượng và bàn giao sớm nhất.
Theo luật sư Bùi Quang Hưng, chủ đầu tư là bên soạn thảo hợp đồng nên
thường quy định các yếu tố bất lợi cho khách hàng, còn người mua gần
như không có quyền thay đổi hay chỉnh sửa các điều khoản trong hợp đồng.
Chính điều này tiềm ẩn nguy cơ bùng phát các vụ tranh chấp khi thị
trường không còn sôi động hay tiếp tục sinh lời cho người nua.
Ông Nguyễn Hoàng Nam, Giám đốc sàn BĐS Info thuộc tập đoàn Đại Dương,
đưa ra lời khuyên, người mua nhà phải là nhà “tiêu dùng thông thái”
không mua các dự án dưới dạng hợp đồng góp vốn, vay vốn mà chỉ mua các
dự án khi đã đủ điều kiện bán theo quy định của Nghị định số
71/2010/NĐ-CP (Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở) và có
xác nhận giao dịch qua sàn BĐS. Ngoài ra, trước khi quyết định mua nên
yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy tờ, như: giấy chứng nhận đầu tư, bản vẽ
quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500, thẩm định và phê duyệt của UBND cấp
tỉnh hoặc cấp huyện tùy theo, chấp thuận của sở quy hoạch kiến trúc về
phương án kiến trúc, giấy phép xây dựng,…
Luật sư Đinh Vũ Hòa, Công ty luật Đại Việt, cho rằng, trong những
trường hợp như trên người mua nhà có quyền khởi kiện ra tòa để giải
quyết. Bên cạnh đó, người mua nhà phải rất thận trọng trong việc ký hợp
đồng góp vốn hoặc giao dịch đất đai liên quan đến việc ứng tiền trước
cho chủ đầu tư trong dự án. Bản chất của hợp đồng là sự thỏa thuận nên
trước khi ký, người mua nhà phải đặt ra các yêu cầu về bồi thường thiệt
hại và phạt hợp đồng rõ ràng cụ thể trong từng trường hợp của hợp đồng
để sau này có tranh chấp xảy ra, quyền lợi của họ được pháp luật bảo vệ.
Duy Anh
No comments:
Post a Comment